相続不動産を売却する際の流れとは？税金の特例についても解説

相続不動産売却の流れ

一戸建てやマンションなどの不動産を相続したけれど、住む予定がないため手放したいとお考えの方も多くいらっしゃるはずです。相続不動産の売却は、人生においてそう何度も経験することではありません。そのため、どう売却すればいいのか、疑問や不安を抱く方がほとんどです。相続不動産をスムーズに売却できるように、まずは売却の流れを確認しておきましょう。

◇ステップ1：遺産分割協議を行う

兄弟や姉妹などの法定相続人が複数いる場合は、全員で遺産分割協議を行います。遺産分割協議とは、相続した不動産を誰がどのような割合で相続するのかを決めるものです。不動産は現金と違ってそのままの形では分割することが難しいため、売却して現金化してから分割する「換価分割」を行うことが一般的です。話し合いで分割方法や所有者を特定したら、その内容をもとに「遺産分割協議書」を作成します。

◇ステップ2：相続登記を行う

相続不動産の所有権を、遺産分割協議で特定した相続人に変更します。相続登記によって不動産の名義を変更しなければ、相続不動産を売却することができません。相続登記の手続きは複雑で手間もかかるため、手数料がかかりますが、司法書士や弁護士などの専門家に依頼することがおすすめです。

◇ステップ3：相続不動産を売却する

相続登記で名義を変更したら、不動産の売却を進めます。業者に査定を依頼して、仲介または買取で不動産を売却します。売却には仲介と買取の2つの方法がありますが、仲介では相続税の納税期限までに売却できない可能性があるので、急いで現金化したい場合には買取がおすすめです。

◇ステップ4：現金を分割する

業者に仲介や買取を依頼して相続不動産が売却できたら、遺産分割協議書の内容に従って、現金を分割します。一戸建てやマンションなどの相続不動産を売却して得た利益には相続税がかかるので、特例などを受けて節税対策を行い、確定申告も忘れずに行いましょう。

相続不動産の売却に必要な書類

相続した一戸建てやマンションなどの不動産を売却する際には、馴染みのある書類から見たことがない書類まで、様々なものが必要となります。なかには取得に時間がかかるものもあるので、スムーズに売却を進めるためにも、あらかじめ必要な書類を把握しておきましょう。

◇登記済権利証または登記識別情報

売却したい不動産の所有者であることを証明するのが、「権利証」と呼ばれている登記済権利証です。2004年以降は登記済権利証に代わり、登記識別情報が交付されています。

◇固定資産税納付通知書または固定資産税評価証明書

固定資産税納付通知書は、固定資産税の税額を通知するもので、毎年4～6月に送付されます。固定資産税納付通知書が手元にない場合は、役所で固定資産税評価証明書を発行してもらいます。

◇実印と印鑑証明書

売買契約書などに押す実印と一緒に必要なのが、印鑑証明書です。相続不動産が共有名義の場合は、名義人全員の実印と印鑑証明書が必要となります。また、印鑑証明書そのものに有効期限はありませんが、売買契約などの際には、発行から3カ月以内のものを要求されることがほとんどです。

◇住民票の写しまたは戸籍附票

売却したい一戸建てやマンションなどの相続不動産の住所と現住所が異なる場合、所有権を移転登記する際に、住民票の写しが必要になります。また、進学や就職、転勤などで何度も引っ越ししている場合は、すべての住所の履歴が掲載された、戸籍附票が必要です。

◇身分証明書

本人であることを証明するために必要なのが、運転免許証やマイナンバーカード、健康保険証などの身分証明書です。身分証明書は、業者と媒介契約を結ぶ際や、買主と売買契約を結ぶ際などに提示しなければなりません。

◇重要事項調査報告書（マンション）

相続したマンションを売却する際には、積立修繕費や管理費の金額の他、耐震診断の実施の有無や大規模修繕の実施計画などが記載された、重要事項調査報告書が必要です。

◇建築確認済証や検査済証（一戸建て）

相続した一戸建てを売却する際に必要となるのが、建築基準法に則って建築されたことを証明する、建築確認済証や検査済証です。

◇地積測量図や境界線確認書（一戸建て・土地）

相続した一戸建てや土地を売却する際には、土地の面積や隣接地との境界を証明する地積測量図や、境界線確認書が必要となります。代々受け継いてきた土地などで一度も測量したことがない場合は、新たに測量しなければならないので、書類を揃えるまでに数カ月かかります。

こういった書類は売却を決めてから集めることはもちろん、すでに持っているものは日頃からまとめて保管しておくことが重要です。

相続不動産の売却にかかる税金

相続した不動産を売却する際には、以下のような税金がかかります。

◇印紙税

相続した一戸建てやマンション、土地などの不動産を売却する際には、買主と売主で売買契約書を取り交わします。売買契約書には定められた税額の収入印紙を貼って、印紙税を納めます。その金額は売買契約書に記載されている金額によって異なります。ちなみに、売買契約書は売主保管用と買主保管用として2部作成するので、印紙も2部分必要となります。

◇譲渡所得税と住民税

相続不動産を売却して得た利益には、譲渡所得税と住民税がかかります。譲渡所得税と住民税は不動産の保有期間によって税率が異なり、2037年までは2.1％の復興特別所得税が加算されます。保有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、税率は所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％を合わせた、39.63％となります。保有期間が5年超えの場合は「長期譲渡所得」となり、税率は所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％を合わせた、20.315％となります。

相続不動産を売却する際の節税対策

相続不動産の売却にかかる税金を節税するには、特例を受ける方法があります。

◇取得費加算の特例

譲渡所得税は保有期間が長いほうが税率は低くなりますが、相続税の申告期限から3年以内に相続不動産を売却すれば、取得費に相続税を加算できるため、税の負担を抑えることができます。取得費加算の特例では、譲渡所得は「譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額」で計算します。

◇3,000万円特別控除

相続不動産が空き家の場合は、適用要件を満たすことで、3,000万円の特別控除を利用することができます。特例を受けられる要件は、「旧耐震基準で建てられた一戸建て」や「相続してから売却するまで空き家の状態」であることなどです。譲渡所得から最高で3,000万円を控除することができ、譲渡所得は「譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額3,000万円」で計算します。

◇10年超所有軽減税率の特例

10年を超えて保有している居住用不動産を売却する場合には、要件を満たせば譲渡所得に軽減税率が適用されます。6,000万円以下の部分と以上の部分で税率が異なるため、税の負担を抑えることができます。