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2021年10月29日

【離婚時の財産分与】家は売るべき?ローンはどうなる?

女性の手の上の模型
離婚時の財産分与の際、一番頭を悩ませるのが「家の財産分与はどうするか?」ということではないでしょうか。
 
家は物理的に分与することが難しいため、トラブルのもとになるケースも少なくありません。
 
そこで今回は、離婚時の財産分与の際、家はどうすれよいのか?ローンが残っている場合はどうするべきか?について詳しく解説します。
 

離婚する時の財産分与とは?

 
まずは、離婚時の財産分与について、解説していきましょう。
 
財産分与とは、結婚してから夫婦で築き上げてきた財産を2人で分配することを指します。
 
結婚している間に構築された財産であれば、夫・妻どちらも相手に請求が可能です。
 
また、離婚に至る原因を作った「有責配偶者」であっても、財産分与は請求できます。
 

財産分与の種類は?

 
財産分与は、理論上以下の3種類にわけられます。
 
・清算的財産分与…夫婦が結婚期間中に形成した財産を、平等に分配
・扶養的財産分与…離婚することにより、配偶者のどちらかが困窮してしまう場合、もう一方の配偶者が財産を分与して、生活を保障する
・慰謝料的財産分与…離婚の原因を作った配偶者が、慰謝料の趣旨で財産を分与する
 
一般的な財産分与は「清算的財産分与」のことを指します。
 
ちなみに、実際に財産分与を行う際、厳密に区別をしなくても何ら問題はありません。
 

財産分与の対象は?

 
財産分与の対象となるのは原則として、結婚している間に築いた夫及び妻の財産全てです。
 
現金や預金、有価証券はもちろんのこと、不動産・自動車・年金・生命保険積立金など、あらゆるものが財産分与の対象となります。
 
もちろん、夫婦が生活していた家が持ち家である場合も、分与の対象です。
 
名義人は関係なく、結婚している間に築いた夫及び妻の財産全て夫婦共有の財産で購入した不動産はすべて財産分与の対象となります。
 
ただし、どちらか一方が生前贈与を受けた、もしくは相続した財産は財産分与の対象とはなりません
 

離婚後に家は売るべき?住むべき?

離婚届
 
離婚した後、家は売るべきなのか、住み続けたほうがいいのか、悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
 
そこでここでは、家を売った方がいい人、住み続けたほうがいい人、それぞれの特徴についてご紹介しましょう。
 

家を売った方がいい人の特徴

 
家の売却価格が住宅ローンの残高よりも大きい「アンダーローン」状態の人は、売却したお金でローンが完済できるので、家を売った方がよいでしょう。
 
単純に半分に割れない不動産は、売却して現金化することで公平に分けることが可能になるので、財産分与がスムーズになるメリットもあります。
 
また、家の連帯保証人を外れたい人も、売却した方がよいでしょう。
 
連帯保証人は、離婚したら自動的に外れる…というわけではありません
 
仮にあなたが連帯保証人になっていたとして、離婚時に相手がローンを支払う約束をしていても、返済が滞ると支払い義務はあなたに発生します。
 
しかし、家を売却することによって、このようなお金のトラブルも防ぐことができるのです。
 

家に住み続けた方がよい人

 
反対に、家のローンの残高が売却価格を上回ってしまう「オーバーローン」状態の人は、住み続けた方がよいかもしれません。
 
無理して売却すると、残りの残高は自己資金で一括返済しなくてはいけません。
 
また、夫婦のどちらかが家に住み続けて、ローンを返済する、というのもひとつの方法です。
 
もっともシンプルなのが、夫が名義人となり、持ち家に住み続けてローンを支払うパターンです。
 
ただし、妻が連帯保証人になっている場合、夫がローン返済を滞納すると、妻に支払いの督促が下る可能性があります。
 
それを防ぐために離婚時には、新しい連帯保証人へ変更手続きをしておきましょう。
 
また、住宅ローンの名義人は夫で、家に住むのは妻…というパターンは注意が必要です。
 
仮に夫が支払いを滞納すると、家が競売にかけられ強制退去となる能性もあります。
 
このような事態を避けるために、離婚時に公正証書を作成し、返済が遅延した場合に備えておきましょう。
 

離婚する時にローンが残っていたらどうなる?

 
もし、離婚時にローンが残っている場合、家の所有者と、住宅ローンの名義人が一致している場合は、特に注意することはありません。
 
財産分与をした後に家の所有者となる夫・もしくは妻が、ローンの返済をしていけばよいでしょう。
 
しかし、家の所有者とローンの名義人が異なる場合は注意が必要です。
 
ローンの名義人は、自分が所有していない家の支払いをしなければなりませんし、家の所有者は、元配偶者がきちんとローンを支払っているか、注視しておかなければなりません。
 
そのため、離婚時にローンが残っている家を財産分与する場合は、ローンの名義人を家の所有者と同じにするよう、協議しておくとスムーズでしょう。
 
しかし、名義人の変更方法は、借入先や状況によって処理が異なるので、借入先と事前にしっかり相談しておく必要があります。
 

家を財産分与する時の方法・手順

 
ではここで、離婚の際に家を財産分与する方法を、順を追って説明していきま。
 

家の名義人を確認する

 
財産分与するにあたり、まずは家の名義人が夫・妻のどちらになっているかを確認します。
 
一般的には夫が名義人である場合が多いですが、夫婦いずれかの親族名義、夫婦共有名義になっていることもあります。
 
家の名義人がわからない場合は、登記簿謄本(登記事項証明書)を取得すれば、確認できるでしょう。
 

住宅ローンの名義人及び残高の確認

 
次に、住宅ローンの名義人と、ローンの残高を確認します。
 
ローンの残高次第で離婚時の財産分与の結果が変わるので、注意しましょう。
 
また、ローンの連帯保証人の名義も確認しておきます。
 
例えば、不動産は夫婦共有名義、ローンは夫の単独名義という場合は、離婚時の財産分与の割合に影響を及ぼすため、事前にしっかりと確認する必要があるのです。
 

不動産の現在の価値を確認する

 
不動産の価値は流動的なので、購入時の価格よりも下がることも、上がることもあります。
 
離婚時の財産分与を行う際は、現在の不動産の価値をもとに、財産分与の価値が決定するため、不動産の現在の価値を査定しなければなりません
 
不動産の価値を査定する際は、信頼できる不動産会社に、正しい査定をしてもらうようにしましょう。
 

特有財産が含まれているかどうかを確認する

 
特有財産とは、「夫婦の協力と無関係で取得した財産」「結婚する前から所有している財産」のことです。
 
家を購入する際に、どちらかの親から援助があった場合や、独身時代の貯金を使った場合は、その金額を差し引いて、財産分与額を計算します。
 
例えば、家を購入する際に、夫の実家から500万円の援助があった場合は、その分は、夫の特有財産として計算されるため、夫の方が受け取る額が大きくなります。
 

夫婦間で話し合う

 
家の査定額を確認した後は、現在オーバーローンになっているか、アンダーローンになっているかを確認しましょう。
 
オーバーローンの場合、住宅ローンの不足分を自己資金で支払うか、任意売却をして、残った残額を支払い続けるか、を選択する必要があるので、慎重に話し合わなければいけません。
 
一般的に、オーバーローンの場合は離婚時に家の財産分与はせず、ローンの名義人が支払いを続ける場合がほとんどです。
 
それらを踏まえて、財産をどのように分配するか、あるいはどちらかが住み続けるのか、詳細を離婚時にしっかり話し合いましょう。
 
話し合いでまとまらない場合、家庭裁判所に調停を申し立てることも可能です。
 
しかし、離婚調停は時間や費用が掛かり、夫・妻共に心理的な負担を抱えてしまうので、できるだけ避けるのが無難でしょう。
 

家を財産分与する時の注意点

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続いて、離婚時に家を財産分与する際の注意点をご紹介します。
 

財産分与の請求は2年間

 
財産分与を求められる権利は、離婚成立日から2年で消滅してしまいます。
 
これは除斥期間と呼ばれ、過ぎてしまうと相手に財産分与の請求ができなくなるので注意しましょう。
 
ただし、2年間の内に相手に財産分与を求めることを明確に表明しておけば、権利は消滅しません。
 
財産分与の対象がある場合は、必ず2年以内に相手に分与を求める意思表示をしておくことが重要です。
 

家の連帯保証人になっていると、負債は消えない

 
例えば、住宅ローンの名義人が夫で、連帯保証人が妻の場合、離婚をしても、妻は夫のローンについて、保障の債務を負わなければなりません。
 
保証人から外れるには、保証契約をした金融機関と話し合う必要があります。
 
しかし、一般的には、離婚したからと言って保障の責務免除にはならないため、離婚しても保証人としての責任は継続すると考えておいてください。
 

離婚協議書を公正証書化しておく

 
離婚時の財産分与を取り決める場合、一般的には離婚協議書を作成しますが、これを公正証書化しておくようにしましょう。
 
離婚協議書は、公正証書化しなくても法的な効力に変わりはありません。
 
しかし、公正証書化しておくと、例えば住宅ローンの未払いなどがあれば、裁判を起こすなどの強制執行ができます
 

マイナスの財産も分与しなければならない

 
離婚時の財産分与は、マイナスの財産も対象になるので注意が必要です。
 
例えば「家族で使用していた車や、家のローン」「家族や生活のための借金」などが挙げられます。
 
ただし、どちらかが結婚前に作った借金や、ギャンブルなどで一方的に作った個人的な借金などは対象になりません。
 
あくまでも夫婦が共有するものに対して発生した借金が、離婚時の財産分与の対象になると覚えておくとよいでしょう。
 

離婚時の財産分与は誰に相談する?

 
離婚時の財産分与の話し合いは、夫婦だけで進めても、お互いが納得いくような解決策を見出すのはなかなか難しいものです。
 
お互いが損や後悔をすることがないよう、弁護士や税理士などの専門家に相談することが大切です。
 
特に、持ち家は、離婚時にしっかりと話し合っておかないと、後々のトラブルになりかねません。
 
まずは、信頼できる不動産買い取り業者に査定してもらい、実際に売却した方がよいかどうかを判断するようにしましょう。
 

まとめ

 
離婚時の財産分与について話し合う場合、最初にしなければならないのが財産の総額を確定することです。
 
中でも持ち家は価格が大きいので、総額に多大な影響を及ぼします。
 
持ち家がある人は、まずは不動産の査定を行うと、その後がスムーズに進みます。
 
その際は、必ず信頼できる不動産買い取り業者に相談するようにしましょう。
 

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