リースバックとリバースモーゲージの違い

国土交通省住宅局によると、2018年のリースバックの取引件数が前年対比で2倍以上増えています。高齢化社会が進む中、持ち家比率の高い世代が高齢になってきたことでよりニーズが拡大していると考えられます。と同時に、コロナ禍で給料やボーナスが減額したことによって、住宅ローンの支払いが厳しくなっている方も増えているようで、その解決策の一つとしてもリースバックの注目度が高まっているのです。

「リースバック」は別名「セール＆リースバック」とも呼ばれ、自宅など所有している不動産を不動産会社などの第三者に売却し、その売却先と賃貸借契約を結ぶことで、借主としてそのまま同じ物件に住み続けることができる仕組みです。つまり、住宅の売買契約と賃貸借契約を組み合わせたサービス、というわけです。
賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類あります。普通借家契約は一般的に2年更新で、希望すれば契約更新をしてそのまま住み続けることができます。正当な事由がない限り、貸主都合による一方的な契約解除はできないため、長く住み続けることが可能です。一方、定期借家契約は一般的には3年以内の任意の期間で設定されており、期間満了後も貸主と借主の双方の合意があれば契約更新は可能です。ただし、貸主の都合で再契約を断ることができるため、その場合は退去しなくてはなりません。契約前に「普通借家契約」なのか「定期借家契約」なのかをしっかり確認しておきましょう。
また、「買戻し特約」を付けることができれば、一度売却した家を買い戻すこともできます。買戻し特約を認めている事業者に限りますが、定められた期間内に契約で定めた金額を支払うことができれば、もとの住まいを買い戻すことができます。この際は、家賃を滞納することなく支払っているなどの条件もあります。買戻しの可能性がある場合は、特約の有無についても事前に確認しましょう。

「リースバック」のほかに、「リバースモーゲージ」というものがあります。これらは、「自宅にそのまま住みながら資金を調達できる」という共通点はありますが、仕組みや特徴は全く別のものです。
リバースモーゲージは、「リバース＝逆」「モーゲージ＝抵当・抵当権」で、自宅を担保にお金を借り、契約者が亡くなった後に相続人が自宅を売却するなどして残債を一括返済する金融商品になります。各都道府県の社会福祉協議会や金融機関が取り扱っており、どこのリバースモーゲージを利用するかで借入金の使途や貸付限度額、対象となる物件が異なります。
賃貸契約のリースバックでは毎月家賃を払いますが、お金を借りるリバースモーゲージでは毎月利息分を支払うことになります。資金の使用用途もリースバックは自由ですが、リバースモーゲージは事業・投資資金としての使用は不可とされています。年齢、収入、物件の種類に制限がなかったリースバックに対し、リバースモーゲージは、年齢や収入に制限が設けられており、対象物件は限られており、主に一戸建てでマンションは不可の場合があります。また、リバースモーゲージは、所有権（名義）はそのまま維持できるかわりに、固定資産税などの納入義務を負う必要があります。
このようにリバースモーゲージは条件が厳しく、利用が難しいと言われてしまうケースもあります。そんな方でも、リースバックなら利用が可能なことが多いため、検討に値するといえるでしょう。
ただし、リースバックを利用する際には、複数の運営会社を比較することをおすすめします。運営会社によって売却価格や家賃、賃貸借契約の期間・種類、取引コスト（仲介手数料・事務手数料等）、買戻し条件（値段・期間等）などが異なるため、比較検討し、しっかり相談したうえで、希望条件に近く、信頼できる会社を選ぶことが大切です。
また、リースバックで自宅を売却した後は、所有権が運営会社に移るため、自宅は相続財産の対象外となります。相続発生後にトラブルになることを避けるためにも、契約する前に、自宅を売却することを相続人に伝えておきましょう。
リースバックは、急な資金繰りを助けてくれたり、将来の安心に備えられたり、今を楽しめたりと、とても有益なサービスです。しかし、そのまま住み続けられると言っても、大切な「わが家」は自分のものではなくなります。後悔やトラブルを避けるためにも、仕組みをしっかり理解し、条件をきっちり確認することを忘れないでくださいね。
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