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2021年10月29日

マンションを高く売るコツは?売却時期や不動産選びのポイント

マンション外観
 
マンションを高く売るためには、売却時期や不動産会社選びなど、さまざまなポイントがあります。
 
しかし、世の中には多くの不動産会社があるため、どの会社に依頼すればよいか迷ってしまう人も多いのではないでしょうか。
 
そこで今回は、マンションの売却をこれから始める方に向けて、「マンションを高く売るコツ」をわかりやすく解説します。
 

マンションを売る方法は主に2つ

 
マンションを売る方法は大きく分けて2つあります。
 
「仲介」と「買取」それぞれの違いを簡単に説明しましょう。
 

仲介

 
「仲介」とは、不動産会社を介して、マンションを売却する方法です。
 
仲介を受けた不動産会社は、売主に替わって、買主を探します。
 

買取

 
「買取」は、不動産会社にマンションを売却し、不動産会社が買い取った後に、買主を探す方法です。
 
不動産会社がマンションを査定し、すぐに買取してくれる「即時買取」と、一定期間、買主が見つからなければ不動産会社が買取をしてくれる「買取保証」の2種類があります。
 

仲介と買取どちらが高く売れる?

 
では、マンションを高く売るなら、仲介と買取、どちらの方法を選べばよいのでしょうか?
 
売却価格だけで比較すると、一般的には、仲介のほうが高く売れやすいとされています。
 
しかし、マンションの売却は、想像以上に時間と手間がかかります。
 
仲介に比べ売却価格が低くなる可能性はありますが、買取は「手間が少ない」「すぐに現金化できる」などのメリットがあることを覚えておきましょう。
 
仲介と買取の違いについては、こちらの記事も参考にしてくださいね。
 
不動産買取とは?仲介との違いやメリット・デメリットを解説
 

マンション売却の流れ

 
マンションを売却するまでの流れを仲介、買取それぞれのパターンでご説明します。
 

仲介の場合

 
仲介でマンションを売却する場合、まずは、売主から、不動産仲介会社に売却を相談し、査定してもらいます。
 
売却依頼を受けた不動産仲介会社は、中古マンション購入希望の個人へ物件を紹介したり、webサイト、ポータルサイト、新聞折込チラシなどの広告媒体を使い、マンションの購入希望者を探します。
 
購入検討者が見つかったら、不動産仲介会社が売主とマンション購入検討者の間に立ち、契約条件など調整。
 
不動産仲介会社は、契約完了後も、マンションの引き渡しが完了するまで売主・買主の手続きをサポートします。
 

買取の場合

 
不動産会社に売却を依頼、査定を行ってもらうまでは、仲介と同じ流れを辿ります。
 
仲介との一番の違いは、「広告・販売期間」が不要になることです。
 
買取の場合、マンションの買主は、個人ではなく、不動産会社なので、売却の相談をしてから、契約締結、決済、引き渡しまでの期間を、圧倒的に短縮できます。
 
マンション売却の流れについては、こちらでも詳しく紹介しています。
 
マンション売却の流れは?仲介と買取の手続きをわかりやすく解説
 

高く売れるマンションの条件

 
高く売れるマンションの条件とは、どのようなものでしょうか?
 

立地やアクセスが良い

 
マイホームを検討するにあたり、戸建てではなくマンションを選ぶ人は、特に立地やアクセスの良さを重視する傾向があります。
 
閑静な住環境や面積の広さより、都心部へのアクセスの良さや、自宅から最寄り駅への距離を優先条件とする人が多いようです。
 
また、最寄り駅が、毎朝座って通勤しやすい始発駅や、急行電車や快速電車の停車駅かどうかなども、査定結果に影響を与えます。
 
通勤の利便性が高いマンションは、近年、増加傾向にある「DINKS」(子どもを持たず、夫婦のみで暮らす世帯)や単身者に特に人気です。
 

周辺環境が充実している

 
最寄り駅までのアクセスや立地と同じく大切なのが、周辺環境の充実度です。
 
病院や学校、スーパーマーケットをはじめとする生活に欠かせない施設が、マンション周辺にあるかどうかが、マンションの資産価値を左右します。
 
特に、高齢者世帯の場合、徒歩圏内に公共機関や商業施設があるか、重視する傾向が大きいようです。
 

築年数が浅い

 
一般的に、築年数が浅いマンションほど資産価値は高い傾向にあります。
 
古くなったマンションは、共用部分や外壁の修繕費用がかかり、月々の管理費が高くなることが多いためです。
 
また、古いマンションは、室内の修繕も必要になります。
 
キッチンや風呂場などの水回りは、特に劣化しやすい箇所です。
 
近年、流行のリノベーションを視野に入れて、あえて低価格の中古マンションを探す層もいますが、極端に古いマンションは、耐震性への不安や修繕費用が多額になるなどの理由から、敬遠される傾向にあります。
 

間取りや日当たりが良い

 
南向き、角部屋、これらの間取りの部屋は安定して人気です。
 
高層階の部屋は、日当たりが良いだけでなく、プライバシー保護や安全面でも安心です。
 
西向きの部屋も採光性に優れていますが、強い西日が差し込むため、日中、在宅する世帯は、夏場の冷房が欠かせず、光熱費がかさんでしまいます。
 
日当たりの良さで考えると、やはり南向きの部屋が人気です。
 
角部屋は窓が多い分、採光性が高く、隣人の生活音を軽減しやすいため人気が高くなります。
 

大手企業が施工・販売している

 
マンションの建築会社や販売会社の知名度も、マンションの査定額に影響を与えます。
 
老後に向けて、セカンドホームを購入しようとしているシニア層は、特にこの傾向が強く、有名な会社が手掛けたマンションであることに、安心感を覚える傾向が強いようです。
 

マンションを高く売るポイント①売り時

 
マンションは、売る時期によって、価格が変動します。
 
マンションを高く売るのに適したタイミングについて、知っていきましょう。
 

2021年の市況と今後の見通し

 
社会情勢や景気の動向を踏まえると、「マンションを高く売るなら2021年がチャンス」と考えられます。
 
2021年まで上昇を続けてきたマンション価格が、「2022年問題」をきっかけに下落すると予想されるからです。
 
金融緩和施策の影響で、住宅ローンが低金利になったため、マンションを購入しやすくなり、マンション需要が高まりました。
 
国土交通省が2021年9月末に発表した「不動産価格指標」によると、2009年以降、2021年まで、マンション価格は上昇し続けています。
 
コロナショックによる経済低迷や、東京2020閉会の影響で、マンション価格が下落するのでは?とも予想されていましたが、現時点では、その兆候はありません。
 
一方、注意すべきなのが「2022年問題」です。
 
・「2022年問題」とは?
 
2022年問題とは、「2022年を目途に宅地が急増し土地価格が下落する可能性がある」という問題です。
 
1992年、市街化区域の農地は「宅地化農地」と「生産緑地」に分けられました。
 
生産緑地に指定されると、30年間の農業を営む義務と引き換えに、固定資産税が安くなり、相続税納税を猶予されるというメリットを得られたのです。
 
三大都市圏の生産緑地のおよそ8割は、1992年の30年後、つまり2022年に期限を迎えます。
 
高齢化に伴い、後継者不在で、農業を続けるのが難しい生産緑地の面積は、東京ドーム約2200個分とも言われています。
 
これだけの土地がいっせいに売りに出されれば、影響を受けて、周辺の不動産価格と合わせて、マンション価格が下がる可能性も
 
これまで、マンション価格は上昇を続けてきましたが、2022年問題の影響を考えると、マンションの売却を考えているなら、2021年のうちに行動に移すべきでしょう。
 

築年数が浅いほど資産価値は高い

 
「高く売れるマンションの条件」でご説明したとおり、築年数が浅いマンションほど、資産価値は高いとされています。
 
また、毎月支払う修繕積立金も「築10年」を目途に値上がりしていきます。
 
築10年前後のマンションの売却を考えているなら、修繕積立金が値上がりする前の売却を検討したほうがよいでしょう。
 

新居を購入する場合の売却のタイミング

 
新居への住み替えのため、マンションを売るのであれば、「買い先行」がおすすめです。
 
「買い先行」とは、新居を購入し、引っ越し先を決めてから、元の住まいを売却すること。
 
逆に、マンションが売れてから、新居を購入することを「売り先行」と言います。
 
買い先行のメリットは、新居が決まる前にマンションが売れてしまい、2回引っ越しする羽目に!といった無駄な出費を抑えられることです。
 
ただし先に購入すれば、元の住まいが売れるまでダブルローンになってしまい家計がひっ迫する恐れがあるので注意しましょう。
 

売却時期はいつにするのが良いか?

 
1年のうち、マンションが売れやすいのは2月~3月頃とされています。
 
新生活に合わせ「4月までには住み始めたい!」と購入時期の期限を決めて、新居を探す人が多いためです。
 
需要がある2月~3月は、多少価格設定を高くしても購入される可能性が高く、値引き交渉も長引きづらいと言えるでしょう。
 
売れやすいのは2〜3月頃ですが、実際には12月ごろから売り出さないと遅いので注意しましょう。
 

別の部屋が売られている時期を避ける

 
もし、同じマンションの別の部屋が売りに出されていたら、売却時期をずらしましょう。
 
ある程度の築年数が経ったマンションや、戸数が多いマンションの場合、いくつかの部屋が同じタイミングで売りに出されていることがあります。
 
日当たりや階数で多少の違いはあれ、同じマンションなら、立地や周辺環境はほぼ変わりません。
 
先に早く売ろうとすると、必然的に価格競争になってしまいます。
 
他の部屋の価格に影響されず、マンションをできるだけ高く売ることを目的にするなら、一旦売却をストップして、販売期間をずらすのもひとつの手段です。
 

マンションを高く売るポイント②不動産選び

打ち合わせ
マンションが売れるかどうかは、買取でも仲介でも、不動産会社の手腕が重要です。
 
信頼のおける不動産会社を選ぶためには、どのような点に気をつければよいでしょうか。
 

不動産会社を複数比較する

 
不動産会社にマンションの査定を依頼する場合、1社に絞らず、複数の会社へ並行して依頼しましょう。
 
なぜなら、不動産査定には、はっきりとした決まりがないため、会社によって査定額が異なるからです。
 
なんと、数百万円単位で査定額が異なることも。
 
できるだけマンションを高く売るなら、マンションのある地域に強く、マンション売却の実績が豊富な担当者に任せたいものです。
 
複数の会社に査定してもらえば、それぞれの不動産会社の強みや担当者の対応、人柄などを比較できます。
 
その結果、良い不動産会社に出会える確率が高くなるのです。
 

マンション売買が得意な不動産会社に依頼する

 
実は、不動産会社によって、得意な物件、不得意な物件が異なります。
 
戸建ての売買を得意とする会社もあれば、マンションの売買を得意とする会社もあります。
 
また、一言でマンションと言っても、投資目的のワンルームマンションやファミリー向けのマンションなど、さまざまなタイプがあります。
 
自分が売りたいマンションを得意とする不動産会社かどうかを見分けるには、不動産会社のサイトで、どのようなタイプのマンションを、どれくらい扱っているか確認してみるとよいでしょう。
 

媒介契約の方法を選ぶ

 
不動産会社を選んだら、「媒介契約」を結びます。
 
媒介契約とは、不動産売却のサポートを約束する契約のことです。
 
媒介契約には、複数の不動産会社と同時に契約ができる「一般媒介契約」と、1社のみと契約を交わす「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」合わせて3種類があります。
 
おすすめは、「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」です。
 
契約を1社に絞る分、売主は不動産会社とのやり取りの手間を減らせますし、不動産会社も積極的に買主を探してくれるからです。
 
不動産会社と媒介契約を行う際は、囲い込みをする不動産会社とは契約しないようにしましょう。
 
囲い込みとは、不動産会社が売却依頼を受けた物件を他社に情報公開しない行為のことです。
 
買主が限定される分、売却価格に影響します。
 
囲い込みを防ぐには、不動産会社と契約書を交わす際、「囲い込みをしない」ことを含めてもらうとよいでしょう。
 

マンションを高く売るポイント③部屋や建物の状態

 
マンションを高く売るには、部屋や建物の状態も重要です。
 
買主が見つかりやすくするため、売主にできる内容をご紹介します。
 

部屋をキレイにする

 
退去前に内覧がある場合、部屋はできるだけすっきりとキレイに整えておきましょう。
 
せっかくマンションを買うなら、誰しも、できるだけキレイな部屋に住みたいものです。
 
すぐに売却する予定がなくても、いずれマンションを手放す可能性もふまえ、日頃から清掃を心がけ、マンションの設備を傷つけないよう、大切に使いましょう。
 
特にキッチンやバスルームなどの水回りは、しつこい汚れやカビ、退色が起きやすいので要注意です。
 
また、水周りは、悪臭の原因にもなります。
 
同じく悪臭の原因になりやすいタバコは、臭いが壁紙にしみついてしまうことも。
 
内覧前にハウスクリーニングを行う際は、これらの臭い対策も含め、念入りにメンテナンスを行いましょう。
 

リフォームはしない

 
「リフォームをして見た目がきれいになれば、より高く売れるはず!」そう考える方も多いのではないでしょうか?
 
しかし、高く売るためのリフォームはおすすめできません
 
買主の目線で考えると、どうせリフォームをするなら、自分好みに仕上げたいからです。
 
リフォーム済で高額の物件と、多少見た目が古くてもこれから自分の好きなようにリフォームできる安価な物件があれば、後者を選ぶ人が多いでしょう。
 
リフォームをして高額で売却できたとしても、リフォーム費用や手間を差し引くことを考えれば、リフォームをせずに、そのまま売り出したほうが得策です。
 

品質や安全性を証明する

 
中古マンションの購入を検討する人の多くは、物件の品質や安全性を重視します。
 
物件の品質や安全性を証明するうえで重要なのが「ホームインスペクション」と「瑕疵担保保険」です。
 
・「ホームインスペクション」とは?
 
ホームインスペクションとは、建物の専門家が、第三者の立場で住宅の劣化状況や欠陥がないかを調査することです。
 
ホームインスペクションを行えば、買主が安心してマンションを購入しやすくなります。
買主から依頼があれば行うことも検討しましょう。
・「瑕疵担保保険」とは?
 
ホームインスペクションに合格すると、さらに「瑕疵担保保険(かしたんぽほけん)」を付保できます。
 
「瑕疵(かし)」とは、本来あるべき品質や性能を欠いた状態のこと。
 
マンションの事例でいうと、雨水の侵入などが挙げられます。
 
マンション売却後に瑕疵があった場合、買主は売主に損害賠償の請求や契約解除を請求することが可能です。
 
売主が負う責任を「瑕疵担保責任」と言います。
 
ただし、この瑕疵担保責任は、民法で定められた任意の規定なので、責任期間をつけたとしても3ヶ月と短い場合や、免責とする場合もあります。
 
瑕疵担保保険は、売却後、雨水の侵入などのトラブルがあった場合、瑕疵担保期間が過ぎていても、修繕費用の一部を補う保険です。
 
そのため、瑕疵担保保険を付保すると、買主が安心して購入しやすくなります。
 

マンションを高く売るポイント④売値

 
マンションを高く売るには、売値の付け方にもコツがあります。
 
できるだけ高く売りたいからと、価格を高くしすぎると、問い合わせもなく売れ残ってしまうことも。
 
マンションの売値はどのように設定すればよいのでしょうか?
 

査定より1割高い金額で売る

 
マンションの販売価格の目安は「査定額より1割増し」と覚えておきましょう。
 
なぜなら、公益財団法人 東日本不動産流通機構の調査から、マンションの成約価格は、売り出し価格より約1割低くなることがわかっているからです。
 
中古マンションの売買は、値引き交渉が前提のことが多く、交渉の末、1割程度値引きして、契約が成立することが多いようです。
 
値引きを交渉されることを念頭に置き、この価格までなら値下げしてもよいという、最低ラインをあらかじめ明確にしておきましょう。
 

マンションの売却にかかる費用

書類
 
ここまで、マンションを高く売るためのポイントを紹介しました。
 
マンションの売却にかかる費用についても知っておきましょう。
 

仲介手数料

 
マンション売却にかかる費用のうち、大半を占めるのが、仲介手数料です。
 
仲介手数料とは、マンションが無事売れた際、物件の販売活動を行ってもらった不動産会社に支払う報酬のことです。
 
仲介手数料の上限は、法律で定められており、マンションの売買価格により変動します。
 
売却価格が400万円以上の場合、売却価格の6%に6万円をプラスし、消費税を足したものが、仲介手数料です。
 
売買価格3,000万円の物件であれば、不動産会社に支払う仲介手数料は105.6万円となります。
 

住宅ローン完済費用

 
売却するマンションに住宅ローンが残っている場合、完済するため2種類の費用が発生します。
 
「繰り上げ返済手数料」と「抵当権抹消費用」です。
 
・「繰り上げ返済手数料」とは?
 
繰り上げ返済手数料とは、住宅ローンを一括返済するために金融機関に支払う事務手数料です。
 
繰り上げ返済手数料は、金融機関や支払い方法によって異なります。
 
・「抵当権抹消費用」とは?
 
抵当権が付いたままの物件は、勝手に売却できません
 
抵当権とは、金融機関が不動産を住宅ローンの担保にする権利です。
 
住宅ローンを完済し、抵当権を抹消すれば、登記情報を変更できるため、マンションを売却できます。
 
抵当権を抹消するには、登記に必要な登録免許税と、手続きを依頼する司法書士への手数料が必要です。
 
これらの費用を「抵当権抹消費用」と言います。
 
抵当権抹消費用は、5,000円~20,000円程度です。
 
抵当権の抹消は、個人でも可能ですが、所有権移転手続きも同時に行うため、司法書士に依頼した方がよいでしょう。
 

その他の費用

 
その他の費用のうち代表的なのが、ハウスクリーニング代です。
 
広いマンションほど、ハウスクリーニングの費用は高くなります。
 
また、同じ広さのマンションでも、空室と居住中の住宅で、ハウスクリーニングの費用が異なることを覚えておきましょう。
 
居住中の住宅は、荷物が邪魔になるため、空室に比べ費用が2~3割アップすることも。
 
コストを抑えるなら、退去後の空室になってからハウスクリーニングを依頼するのをおすすめします。
 

譲渡所得税

 
マンションなど不動産の売却で得た利益を、譲渡所得と言います。
 
その譲渡所得にかかる税金が「譲渡所得税」です。
 
譲渡所得税は、譲渡所得額に税率をかけたものですが、その税率は、マンションの所有期間によって大きく異なります。
 
所有期間が5年を超えるマンションの税率が約20%であるのに対し、所有期間5年以内のマンションは、税率が約40%。
 
税率の差は、約2倍です。
 
新しいマンションの方が、売却価格は高くなりますが、譲渡所得税は、新しいマンションのほうが高いことを覚えておきましょう。
 

印紙税

 
普段の生活ではあまり見かけなくなった収入印紙ですが、マンションを売却する際の不動産売買契約書には欠かせません。
 
契約書や株券、保険証券といった商業取引に関する「課税文書」は、公的な信用の裏付けのため、「印紙税」がかかります。
 
不動産売買契約書も、課税文書のひとつです。
 
印紙税は、指定の税額の収入印紙を課税文書に添付して納めます。
 
印紙税の額は、取引額によって異なります。
 
マンションの売却であれば、売却額が5,000万円以下の場合で、最大10,000円と覚えておきましょう。
 

マンションを高く売るなら「不動産買取カウンター」

 
今回ご紹介してきたとおり、マンションの売却には、手間も費用もかかります。
 
できるだけ手間なく、マンションを高く売るなら「不動産買取カウンター」がおすすめです。
 
https://kaitori.pintcull.jp/
 
不動産買取カウンターは、マンションを売りたい売主に代わって、買取業者をマッチングするサービスを行っています。
 
プロ目線で、自分の所有するマンションに最適な買取業者を選んでもらえるのです。
 
また、不動産買取カウンターは、売主の仲介手数料が完全無料
 
時間もコストも削減できるのは、売主にとって嬉しいポイントです。
 

まとめ

 
マンションを高く売却するためのポイントや、売却にかかる費用を解説してきました。
 
マンションの売却は、時期や不動産会社によって、価格が変動してきます。
 
また、想像以上に、手間やコストもかかります。
 
現在、マンションの売却を検討しているのであれば、きたる「2022年問題」に向けて、できるだけ早く行動に移すのをおすすめします。
 
マンションの売却は、多くの方にとってはじめての経験です。
 
マンションをできるだけ手間なく、高く売るなら、不動産買取カウンターなど、知識と経験豊富なプロのサービスを活用しましょう
 

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