大阪市北区の収益物件売却・買取

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大阪市北区で収益物件（一棟売りのマンション、賃貸マンション、テナントビルなど）をお持ちの方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。収益物件の売却は市場の変化という外的要因と、物件そのものの内的要因も価格の決定に 大きく関わってきます。収益物件の特徴を踏まえ、売却に適したタイミング、適していないタイミングについてみていきたいと思います。

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住居系

アパート、マンション、戸建て、シェアハウスなど、住むことを目的とした物件のことです。借主は基本的には個人で、住む期間にもばらつきがあります。ワンルームマンションかファミリータイプマンション、新築か仲介によっても利回りは変わります。
大阪市北区のアパートの売却はこちら

事務所系不動産

オフィスビルを中心に、貸事務所などの物件を指します。規模が大きいものが多いため、必要な資金も多額となります。また、借主は主に法人で期間が長くなる傾向があるようです。

商業系不動産

大阪市北区は商業ビルや貸店舗、貸駐車場などとても幅広く、たくさんの種類があります。大型百貨店等の商業施設の利回りは、都心で約4％～5％。郊外で約5％～6％程度です。月極やコインパーキング等の駐車場は10％程度ですが、立地によって相場が異なるため一概には言えません。
大阪市北区の商業ビルの売却はこちら

高く売れるタイミングだから

不動産投資の利益には、定期的な賃料（インカムゲイン）のほかに、物件の値上がり益（キャピタルゲイン）があります。購入時よりも不動産価格が上昇し、高く売れるタイミングであれば、キャピタルゲインを得るために売却する売主はいるでしょう。

ローンの返済ができなくなった

大阪市北区内で収益物件を購入する際にローンを組んだものの、様々な理由で返済ができなくなってしまった場合です。仮に、収益が出ていたとしても、次のような理由で手放す場合があります。例えば、経年劣化によって賃料を下げないといけない場合や、金利上昇などにより返済が厳しくなり、手放すケースもあります。

保険・年金としての役割がなくなった

定年後の収入の手段として、保険・年金としての役割を期待している人もいますが、入居率が思ったほどよくなかったとか、管理ができなくなったというような理由で、手放す人もいます。また、収益物件の管理者が病気になるなど、管理することができなくなった場合に資産整理のために売却されることもあります。

購入して5年以内

売却のタイミングは、税制との関連も影響します。不動産を売却して手に入れる利益を「譲渡所得」といいますが、この譲渡所得には所得税(復興特別所得税を含む)や住民税が課税さます。この税金を計算するときの税率が、売却した不動産を所有していた期間によって変わります。

所有期間が短いほど税率が高くなります。所有期間は「売却した年の1月1日時点」でカウントされるので気をつけましょう。また、買ってから5年経過したからといってその年のうちにすぐに売るのではなく、年をまたいで翌年になってから売らないと、短期譲渡と見なされて重い税金がかかってしまいます。

築15年を越えるタイミング

住宅は築年数の経過によって価値が下落し、15年以上経過するとほとんど価値がないとみなされます。大阪市北区内でも戸建てかマンションかによって、売り時は若干変わります。戸建てでもマンションでも築15年を目安にしますが、マンションの場合は6年目頃から売却を考えおきましょう。なぜなら、マンションは住宅部分が多いため、経年劣化による価値減少の割合が大きいからです。

時間的に余裕がない時

投資物件は、金額も高額なものです。焦って売却すると、買い叩かれてしまう可能性も高くなりますので、売却は時間的な余裕を持って準備しましょう。また、空室よりも満室の方が高値で売却できるため、空室を埋めることが大切です。

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