転勤すると住宅ローンや控除はどうなる？4つのケースをご紹介

 
この記事では住宅ローン返済中に転勤が決まった場合、持ち家の住宅ローンや住宅ローン控除がどうなるのかを「単身赴任」、「持ち家を賃貸」、「空き家」、「売却」4つのパターンに分けて説明していきます。
 
住宅ローン返済中の転勤は混乱しがちなので事前に流れを確認しておくと安心です。
 
転勤で持ち家を空ける予定の方や、いずれ転勤があるかもしれないけどマイホームの購入を検討している方はぜひご覧ください。
 

パターン1：単身赴任

 
まずは、住宅ローン返済中に転勤が決まりマイホーム所有者が単身赴任することになったケースで、ローンの支払いと住宅ローン控除がどうなるのかを解説していきます。
 
結論から言うと、基本的に単身赴任前と同じく住宅ローンの返済を続行しながら住宅ローン控除も受けることが可能です。
 
それぞれもう少し詳しく解説していきましょう。
 

住宅ローンについて

 
住宅ローンは契約者本人または家族がその住居に住むことを前提として、マイホーム購入費用を金融機関から長期かつ低金利で借りられる仕組みです。
 
転勤で単身赴任の際は家族が引き続きその住居に住んでいるため、通常通り住宅ローンを続行できます。
 

住宅ローン控除について

 
住宅ローン控除は正式名称を住宅借入金等特別控除といい、マイホームのローン残高をもとに計算した額を所得税額から10年間（特例の場合は13年間）控除してもらえる仕組みです。
 
単身赴任で家族が引き続きマイホームに住み続ける場合は、マイホーム所有者が転勤後いずれ戻る前提でこの住宅ローン控除を継続して受けることができます。
 

海外への単身赴任の場合

 
ここで気をつけたいのが海外へ単身赴任するケースです。
 
海外転勤でマイホーム所有者が単身赴任する場合は、住宅ローン控除の適用要件が異なります。
 
＜2016年（平成28年）4月1日以前にマイホームを取得した場合＞
 
マイホームを取得した日が2016年4月1日以前の場合、マイホーム所有者が海外へ単身赴任している期間の住宅ローン控除の適用はありません。
 
ただし、帰国後マイホームに戻り、その年の末まで住み続けた場合は住宅ローン控除期間の残りの期間（残存控除期間）に応じて住宅ローン控除を受けることが可能です。
 
＜2016年（平成28年）4月1日以降にマイホームを取得した場合＞
 
国内の単身赴任のケースと同様、住宅ローン控除を受けることができます。
 
ただし、日本にいる間の給与所得や、海外赴任後の国内不動産所得といった総合課税対象の国内源泉所得がある年分となるので気をつけましょう。
 

パターン2：持ち家を賃貸に出す

 
次は転勤により家族で転居し、マイホームを賃貸に出すパターンを考えていきましょう。
 
スムーズに借り手が決まれば転勤先で暮らしている間に家賃収入を得られるので、マイホームのローンと転勤先の住居費、ダブル出費の負担軽減につながります。
 
ただ、この場合は少し手続きが複雑となるので以下をご確認ください。
 

住宅ローンについて

 
まず、前項で解説したように住宅ローンは契約者本人または家族が住むことを前提として組むことができるローンです。
 
そのためマイホームを賃貸に出すとなると、場合によっては契約違反とされ、賃貸事業用のローンへの借り換えや、一括返済が必要となる可能性があります。
 
転勤にともない持ち家を賃貸に出すことになったら、まずは住宅ローンを借り続けられるかどうかを金融機関に相談しましょう。
 
金融機関によっては所定の手続きを踏むことで、住宅ローンの継続が可能です。
 

住宅ローン控除について

 
住宅ローン控除については、マイホームに居住していない間や賃貸に出している間は受けることができません。
 
ただし、転勤先からマイホームへ戻ってきた際に住宅ローン控除の残り期間があれば、住宅ローン控除を再び受けることができます。
 

持ち家を賃貸に出す時のポイント

 
ここからは、マイホームを賃貸に出す際に役立つポイントをご紹介していきます。
 

不動産会社や管理会社に依頼する

 
転勤時に持ち家を賃貸する際は、一般的に不動産会社に仲介を依頼します。
 
不動産会社の業務の範囲が入居者の仲介のみで、管理までカバーしていない場合は別途管理会社へ依頼が必要なケースもあるでしょう。
 
不動産会社を選んだら、周辺の家賃相場を参考に家賃を決めたり、ペット可能か、タバコ可能かといった貸出条件を決めたりします。
 
入居募集を行い入居者が決まったら、不動産会社を介して入居者と賃貸借契約を結び賃貸開始となります。
 
不動産会社は周辺の情報に詳しいか、物件の管理まで委託できるかなどを考慮し、信用できる会社を選びましょう。
 

定期借家契約がおすすめ

 
さて、マイホームの賃貸の際に結ぶ賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」があることをご存知でしょうか。
 
普通借家契約は、建て替えなどの正当な理由がない限り入居者が希望したら契約更新され、その住居に住み続けることができる契約です。
 
「転勤先から戻ってきたので退去してほしい」といった貸主側の理由で契約を終わらせることはできず、「マイホームに戻りたくても入居者がいるから持ち家に住めない」といったケースも発生します。
 
定期借家契約は契約期間が決まっていて、仮に定期借家契約で契約期間を2年と設定したら、2年たった時点で契約満了となり借主が退去するような仕組みの契約です。
 
この契約は貸主と借主の間で合意があれば再契約もできます。
 
転勤先から戻る時期をある程度予測できる場合は定期借家契約にすると、戻ってきたときにスムーズにマイホームに住むことができるのでおすすめです。
 
ただし定期借家契約には契約期間の条件がある分、家賃を相場よりもやや低めに設定しないと入居者が見つからないケースもあります。
 
収入目標も考慮し、慎重に検討しましょう。
 

家賃収入に関して確定申告が必要

 
転勤中のマイホームの賃貸で得た不動産所得に関しては原則として確定申告が必要です。
 
不動産所得＝（マイホーム賃貸で得た家賃などの収入）－経費
 
上記の式にあてはめ、不動産所得が年間20万円以上の場合は所定の期間内に確定申告の手続きをし、必要に応じて所得税を納めます。
 
収入の例としては、家賃ほか礼金や共益費、駐車場賃料などが挙げられ、経費としては固定資産税や都市計画税、管理費、修繕費、住宅ローンの利息などが代表的です。
 
「クリーニング費用などの修繕費がかかった」、「空室期間が長引いた」などの理由で赤字になることもあるでしょう。
 
このような場合は損益通算といって、不動産所得の赤字分を給与などの本業の所得から差し引き、税負担を軽減させることもできます。
 

住宅ローン3：空き家のままにする

 
「短い期間で戻るから」、「ほかの誰かが住むのは避けたい」などの理由で転勤の期間中にマイホームを空き家のままにしておくという選択肢もあるでしょう。
 
このような場合の住宅ローンと住宅ローン控除は基本的に賃貸に出すときと同じです。
 
空き家は契約者本人、または家族が住んでいない状態のため基本的に住宅ローン契約内容を反します。
 
空き家にする場合も、住宅ローンの継続が可能かどうかを金融機関に相談しましょう。
 
住宅ローン控除も契約者本人または家族が住んでいない状態の場合は受けることができません。
 

転勤から戻ってきたあとに住宅ローン控除を受けるためには？

 
これまでにいくつかのケースで転勤先からマイホームに戻ったあと、再び住宅ローン控除を受けることが可能と説明しました。
 
具体的にどうしたらよいのか詳しく解説していきましょう。
 

ポイント1：再び住宅ローン控除を受けることができるケース

転勤から戻ってきたあとに住宅ローン控除を受けることができるケースの代表例は以下の3つです。
 
・マイホームを取得した日が2016年4月1日以前で、所有者が海外へ単身赴任していたケース
・マイホームを賃貸に出していたケース
・マイホームを空き家にしていたケース
 

ポイント2：住宅ローン控除の残存控除期間があること

 
転勤先から戻ってきて再び住宅ローン控除を受ける際は、その年の年末までマイホームに住み、住宅ローン控除を受けられる期間が残っていること（残存控除期間があること）がマストです。
 
仮に10年間住宅ローン控除を受けられる世帯が、2年間マイホームに住んだ時点で転勤となり、5年間転勤先で暮らしてマイホームへ戻ってきたとしましょう。
 
この場合、転勤先の5年間分は住宅ローン控除を受けられませんが、マイホームに戻ってから3年間は再び住宅ローン控除を受けることが可能です。
 

ポイント3：書類の提出が必要

 
住宅ローン控除を転勤先から戻ってきてから再び適用するには、いくつか手続きが必要です。
 
＜転勤前の手続き＞
転勤先から戻ってきたときに住宅ローン控除を再び受けられるようにするには、転勤前に管轄の税務署へ書類の提出が必要です。
 
・「転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」
・「年末調整のための（特定増改築等）住宅借入金等特別控除証明書兼給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書」（税務署から交付されている場合のみ）
 
これらを準備しましょう。
 
＜マイホームへ戻ってきたあとの手続き＞
転勤先からマイホームへ戻ってきたら提出する書類は2つです。
 
・「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書（再び居住の用に供した方用）」
・「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」
 
書類作成の手間がかかりますが、再び住宅ローン控除を受けたい場合はこれらの書類の準備を忘れないようにしましょう。
 
なお、手続きや必要書類の詳細は必ず国税庁のホームページでご確認ください。
 

パターン4：持ち家を売却する

 
ここまでは、転勤してもいずれ持ち家に戻ってくる前提で話を進めてきましたが、転勤を機にローン支払い中のマイホームを売却すると方もいることでしょう。
 
この場合の住宅ローンはどうなるのでしょうか。
 

物件の引き渡し時にはローンを完済していることが条件

 
ローンが残っているマイホームの売却では、ローンを完済してから物件を引き渡します。
 
具体的には、売主が買主から購入費用を受け取り、住宅ローンを全額返済、抵当権の抹消手続きや所有権移転登記を完了させてから物件を引き渡すといった流れです。
 

ローン付きの家を売却する時のポイント

 
ローンが残っているマイホームの売却で気をつけたいポイントを確認していきましょう。
 
＜売却したお金でローンの完済が可能か確認する＞
 
売却するマイホームの住宅ローン返済には売却時に受け取る代金を充てることが可能です。
 
しかし、想定していた価格よりも低い価格になってしまったなど、売却代金だけでは足りないケースもあるでしょう。
 
その際は、不足分を自身で準備しておくことが必要です。
 
転勤にともないマイホームを売却する際は、事前にローン残高を確認し、別途資金が必要かどうか把握しておくことが重要となります。
 

転勤による売却なら買取がおすすめ

 
マイホームを売却する際は仲介してくれる不動産会社を選定し、価格を決定したり、入居者募集にともない内覧に対応したり、契約の手続きや引き渡しの日程を調整したり、多くの手間と時間がかかります。
 
一般的なケースでは、不動産の売却には数カ月から半年以上かかるといわれ、転勤にともなう売却だと「本当は早く売却したい」「転居や仕事が忙しく内覧対や書類にスピーディに対応できなくてもどかしい」といったこともあるでしょう。
 
そんなときは、不動産買取を検討するのもおすすめです。
 
不動産買取のメリットはなんといってもスピーディな対応にあります。
 
不動産買取では一般客ではなく買取業者が相手となるので、価格さえ決定すれば売却までの入居者募集手続きや内覧対応といった諸々の手間を省くことが可能です。
 
不動産買取の際は、買取業者に一括で査定依頼をしたり交渉したりできる専門サービスを活用すれば、さらに不動産買取がスムーズになります。
 
「不動産買取カウンター」もそのひとつです。
 
不動産買取カウンターでは複数社への同時査定依頼や交渉だけでなく、不動産買取にともなう手続きの相談も気軽にできます。
 
さらに売り手側の仲介手数料が無料というのも嬉しいポイントでしょう。
 
不動産買取保証付きの売却もできるので、急な転勤などで急いでいる方は売却の手間を省きたい方は「不動産買取カウンター」の利用をご検討ください。
 

まとめ

 
転勤や単身赴任で住宅ローン返済中のマイホームを離れる際は、パターンによって住宅ローンと住宅ローン控除の適用が異なります。
 
転勤時にどのようなパターンを選ぶとメリットが大きいかは個々の状況次第なので、ご紹介したパターンを参考にじっくり検討してください。
 
一度中断した住宅ローン控除を再び受けるためには事前に書類の提出が必要なので、その点は漏れがないよう意識しておきたいですね。
 
いざ転勤となった際は、できるだけスムーズに手続きが進むよう、内容をご確認ください