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2021年10月29日

家を売る時の注意点は?流れとポイントを解説

住宅模型

この記事では、持ち家の売却に興味がある人に向けて、家を売る時の注意点や流れなどを解説していきます。
 
持ち家を売却する時には、不動産会社を決めたりと、数多くの手続きが必要です。
 
まずは注意点を確認することで、自分に合った売却方針を決めていきましょう。
 
また、さまざまな手続きを負担に感じる人には買取という方法もあります。
 
後半では買取についても解説を加えていますので、最後までぜひご一読ください。
 
この記事では、持ち家の売却に興味がある人に向けて、家を売る時の注意点や流れなどを解説していきます。
 
持ち家を売却する時には、不動産会社を決めたりと、数多くの手続きが必要です。
 
まずは注意点を確認することで、自分に合った売却方針を決めていきましょう。
 
また、さまざまな手続きを負担に感じる人には買取という方法もあります。
 
後半では買取についても解説を加えていますので、最後までぜひご一読ください。
 

家を売る時の流れ

まずは簡単に、家を売る時の流れを確認していきましょう。
 

不動産会社に査定を依頼

「家を売りたい」と思ったら、はじめに不動産会社に相談して査定依頼をします。
 
査定とは、売却予定の家の価格を不動産会社から提示してもらうことです。
 
いくつかの不動産会社に問い合わせて、査定価格の比較を行いましょう。
 

不動産会社と媒介契約を結ぶ

 
不動産会社を決めたら、媒介契約を結びます。
 
媒介契約とは、家を売るための活動方針や売却時に不動産会社が受けとる報酬額などを決める契約です。
 
いくつか種類があるため、売却理由や状況に応じた媒介契約を選びましょう。
 
媒介契約の種類については、後述にて紹介していきます。
 

販売活動の開始

 
媒介契約を結んだあとは、不動産会社が主体となり、家の販売活動をスタートします。
 
販売活動の方針は売却予定の物件や売主の状況によって違いますが、売り出し価格を決定することからはじまることが一般的です。
 
購入希望者から内覧の希望があった場合には、できるだけ売主も立ち会うとよいでしょう。
 

購入希望者と交渉

 
購入希望者の内覧を終えたら、不動産会社からの連絡を待ちます。
 
場合によっては、この時に購入希望者から値引きなどの条件交渉を持ちかけられることもあります。
 
条件交渉は売却時に悩むポイントですが、売り時を見逃さずに不動産会社と相談しながら前向きに検討していきましょう。
 

買主と売買契約を締結

 
買主が決まったら、不動産会社が買主の住宅ローン事前審査手続きなどを行い、問題がなければ売買契約を締結します。
 
売買契約は、売主と売主が依頼した不動産会社、買主と買主が依頼した不動産会社が同席して結ばれることが一般的です。
 
売買契約には、実印や身分証明書などが必要になるため、事前に確認して用意しましょう。
 

残金を受け取り、家を引き渡す

 
家の売却時には売買代金の5~10%を手付金として受け取ります。
 
手付金は売買契約時、残代金を決済時に受け取ります。
 

確定申告を行う

 
家を売却した翌年の2月中旬~3月中旬には、確定申告を行います。
 
不動産売却によって得た、利益分の税金を納付するためです。
 
不動産売却が完了した際には必ず確定申告を行いましょう。利益にかかる税金額を減らす制度や、損失がでた時の特例制度もあるので上手く活用してください。
 
初めて家を売る人必見!不動産売却の一般的な流れと手続き
 

まずは事前準備から!3つの注意点

家を売る時の注意点には3つのポイントがあります。
 
事前に準備して売却活動をスタートしましょう。
 

1.物件に関する注意点

 
まずは、売却予定の物件に関する注意点です。
 
以下の2つに該当する人は、事前に必要事項を確認しておきましょう。
 

住宅ローンが残っている場合

 
家の売却は、住宅ローンを完済しているという前提で進めていきます。
 
住宅ローンは、購入した物件を担保として借り入れを行う制度であり、家の売却時は住宅ローンの完済が必要です。
 
ただし、「売却したお金でローンを完済できる」という前提があれば、住宅ローンが残っていても売却活動は行えます。
 
住宅ローンが残っている場合には、残債の返済が行えるかを確認しておきましょう。

 

相続した不動産の場合

 
身内から相続した不動産などの場合、相続登記されていないために売買契約が進められないことがあります。
 
そのため、事前に「登記済権利書」または「登記識別情報」で、物件の所有情報が誰になっているかを確認しておくことが大切です。
 

2.不動産選びに関する注意点

 
家を売る時の注意点として、不動産会社選びも意識しておきたいポイントです。
 
一見不動産会社はどれも似ているように思えますが、それぞれに得意な物件が違います。
 
戸建ての売却が得意なところもあれば、マンションの売却が得意なところもあるのです。
 
また、物件の所在地によっては、名前の知れている大手不動産会社よりも地域密着型の中小不動産会社のほうが強い場合もあります。
 
そのため、まずは複数社を比較して、売却予定の物件に合った不動産会社を選びましょう。
 

3.相場を必ず調べる

 
不動産の価格は流動的なものです。
 
物件によっては、購入時よりも相場が下がっているものもあれば、上がっているものもあります。
 
そのため、家を売る時には今の相場を調べておくことが大切です。
 
相場は、不動産会社のサイトなどに掲載されている同じ地域にある、類似物件の過去販売額や今の価格帯が参考になります。
 
過去の販売額を調べる時には、国土交通省の「土地総合情報システム」などが役立つでしょう。
 
また、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定価格を比較することも効果的です。
 

査定を依頼する時の注意点

 
不動産会社に査定額を提示してもらう際には、口頭ではなく「不動産査定書」を提出してもらうよう依頼すると安心です。
 
不動産査定書とは、売却物件の査定価格やその根拠などがまとめられた書類です。
 
不動産会社に依頼すると、手数料無料で書類作成を行ってもらえるでしょう。
 
ただし、複数の不動産会社に依頼していく中には、口頭のみで査定価格を伝えるところもあるかもしれません。
口頭だけではあとになって確認がとれない可能性もあるため、不動産査定書をだせない場合には媒介契約の候補から外したほうが無難でしょう。
 

不動産会社と媒介契約する時の注意点

 
不動産会社と媒介契約を結ぶときには、次の3つの種類から1つを選ぶ必要があります。
 
それぞれの特徴を押さえていきましょう。
 

<専属専任媒介契約>

 
専属専任媒介契約は、1社の不動産会社とだけ契約して売買活動を行います。
 
そのため、この契約を選んだ場合は、複数の不動産会社と併用した取引は行えません。
 
また、親類や知り合いなど、売主が見つけてきた買主であっても必ず不動産会社を介して取引を行う必要があります。
 
3種類の契約のうち、1番制約が多いのが専属専任媒介契約です。
 
一方で、この契約はより積極的に不動産会社が営業を行う取引のため、売却活動のノウハウがない人や不動産会社にすべて任せたい人におすすめです。
 
立地や築年数などで不利な物件や売りにくい不動産の場合も、専属専任媒介契約が適しています。
 

<専任媒介契約>

 
専任媒介契約は、専属専任媒介契約と同じく、1社の不動産会社とだけ契約して売買活動を行います。
 
ただし、売主が見つけてきた買主の場合に、不動産会社を仲介せずに売買契約が結べる点が大きな違いです。
 
このほかにもいくつか違いはありますが、3種類の中でもバランスのとれた契約といえるでしょう。
 
不動産会社にも積極的に営業活動してもらいながら、自分でも買主を探したい人は専任媒介契約がおすすめです。
 

<一般媒介契約>

 
一般媒介契約は、上記2つとは違い、複数の不動産会社を併用した取引が行える契約です。
 
専任媒介契約と同じく、売主が見つけてきた買主とも自由に売買契約を結べ、上記2つでは必須な「不動産流通機構(レインズ)」の登録義務もありません。
 
売主が積極的に采配できる点はメリットでしょう。
 
一方で、あまりニーズの高くない物件の場合に一般媒介契約にしてしまうと、不動産会社に積極的な営業を行ってもらえない可能性もあります。
 
すでに売却先のつてがある人自分でも積極的に売却活動を行いたい人におすすめの契約です。
 

販売活動時の注意点

 
家を売る際の注意点の中には、販売活動時の内容も含まれます。
 
なかでも、購入希望者の売買意欲を左右するのが内覧です。
 
一般的に、家の売却は5~10件ほどの内覧が入り成約へといたります。
 
内覧時には、物件の雰囲気や状態、売主の人柄などを見られることが多いでしょう。
 
そのため、事前に部屋をきれいにしておくことや、におい対策などを行っておくことが大切です。
 
また、当日はきれいなスリッパを用意しておくことや、ネット上の情報では分からない物件の長所を説明すると購入希望者にも良い印象を与えやすいでしょう。
 

買主と売買契約を締結する時の注意点

 
買主が決まったら、売買契約を結びます。
 
この時、「売買契約書」と呼ばれる書面を介した説明が行われることが一般的です。
 
売買契約書には、売却価格や引き渡しの日程、買主との間で交わした条件などが細かく記載されています。
 
この契約書は、1度締結してしまうと簡単には解除できないため、見落としがないようにしっかりと確認するようにしましょう。
 
とくに、引き渡し日までに不動産を明け渡せない場合には違約となるため、契約前の確認が大切です。
 
また、不明瞭な契約内容は締結後のトラブルになりかねないため、事前に納得がいく状態まで精査しておきましょう。
 

家を売った後の注意点

 
家を売ることで利益を得た場合には、利益分の税金を支払う必要があります。
 
この時に支払う税金は「譲渡所得税」と呼ばれており、「3,000万円特別控除」などの制度を利用すれば支払いが免除となる可能性もあります。
 
そこで必要となるのが、確定申告です。
 
家を売却した翌年の2月中旬から3月中旬までの確定申告のタイミングで申請することで、控除が適用されるため忘れずに行いましょう。
 

「手続きや注意点が多くて大変」と思ったら

手の上の模型
 
ここまで説明してきた内容は、不動産会社に「仲介」を依頼して家の売却を行うケースです。
 
なかには、「細かな手続きや注意点が多くて大変」だと感じている人もいるのではないでしょうか。
 
そんな時には、「買取」を検討してみましょう。
 
不動産買取は、売却したい家を直接不動産会社が買い取る方法です。
 
不動産会社と直接価格の交渉後、条件がまとまればすぐに契約が結べるため、一般の購入希望者に向けた内覧などの販売活動を行う必要もありません。
 
また、物件を現金化するまでが短いことなど、メリットも多いでしょう。
 
それぞれの物件に適した不動産会社を選んでくれる「不動産買取カウンター」を利用すれば、プロ目線でのアドバイスを受けながら買取へとつなげていけます。
 
買取業者から報酬を得るシステムを採用しているため、売主は手数料無料で条件に合った不動産会社とのマッチングが行えることもポイントです。
 
さらに、独自のデータベースを作成しているため、より高値で買取が期待できる業者との出会いも叶いやすいでしょう。
 
売却までにあまり時間をかけたくない人や、すぐに現金化したい人は不動産買取カウンターを利用して買取活動を行うこともおすすめです。
 

まとめ

 
家を売る時の注意点は、不動産会社選びや媒介契約の種類、販売活動についてなど多岐にわたります。
 
家を売却したいときには、それぞれの注意点を事前に確認しておくことが大切です。
 
なお、あまり時間をかけたくない人には買取という方法もあるため、状況に応じて不動産買取カウンターなどを活用しながら希望に沿った売却を行って

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