折半するしかない？離婚時の住宅ローンの支払いについてご紹介

 
この記事では離婚に伴いマイホームをどうするか迷っている方や売却したいと考えている方へ、離婚時の住宅ローンの支払いや不動産売却の流れをご紹介していきます。
 
「住宅ローンがある物件でも売却できるの？」「ペアローンは離婚したらどうなるの？」など、離婚に伴う不動産の売却には通常の売却時とは異なる疑問や不安もあるでしょう。
 
離婚でマイホームの売却を検討している方はぜひご確認ください。
 

財産分与とは？住宅ローンは財産分与の対象になるのか？

 
離婚の際は、夫婦で婚姻中に築いた財産を分配します。
 
これを財産分与といい、対象の財産としては、たとえば夫婦で生活するために購入した家具や、夫婦生活で築いた預貯金などが挙げられます。
 
財産分与の割合は夫婦間で決めていくことになりますが、2分の1ずつ折半するという考え方が一般的です。
 
結婚後に購入したマイホームも財産分与の対象となりますが、そこで迷いやすいのがマイホームの住宅ローンでしょう。
 
離婚の際は住宅ローンについても折半が必要なのかどうか…。
 
結論からいうと、住宅ローンの折半は必須ではありません。
 
厳密には、住宅ローンを夫婦で分配する場合もありますが、必ずそうしないといけないというルールはないのです。
 
夫婦で生活能力に差があるなど理由によっては、住宅ローンは折半せずにほかの財産でバランスをとることもあります。
 
住宅ローンが残っているマイホームについては、売却または夫婦のどちらかが住み続ける、といった離婚後の方針や、名義によって対応が異なるのが基本です。
 
次の項からは、住宅ローンが残っているマイホームについて、離婚前に確認しておくべきことをご紹介していきましょう。
 

離婚する前に住宅ローンについて確認しておくべきこと

 

 
マイホームの住宅ローンが残っている状態で離婚する場合、名義やローン残積など、確認しておくべきポイントが複数あります。
 
それぞれご紹介していきましょう。
 

名義

 
離婚する場合、確認したいのは住宅ローンが残っている物件の名義です。
 
一般的に、不動産購入時に登記する名義と住宅ローン債務者は同じとなります。
 
夫が単独で住宅ローンを組んでマンションを購入した場合、登記の名義も夫。
 
夫婦で働いていてペアローンを組んでマイホームを購入した場合は登記名義も共同、といったイメージです。
 
単独で住宅ローンを組んで自宅を購入して登記することを「単独名義」、夫婦などで資金を工面し合って自宅を購入して登記することを「共有名義」というので覚えておきましょう。
 

住宅ローンの支払い割合

 
マイホームが共有名義の場合、離婚に備えて住宅ローンの支払い割合もクリアにしておくことが大切です。
 
財産分与の際はお互いの不動産持ち分に関係なく、不動産を売却して得た資産は2分の1ずつ折半するのが一般的となっています。
 
しかし、離婚時に「共有名義のマイホームを売却する」という方針でスムーズに合意できるケースばかりではありません。
 
もし元夫婦間で売却に合意がとれなかった場合は、住み続ける人が元パートナーへ相手の持ち分に相当する資金を財産分与するというかたちで買い取るケースもあります。
 
共有名義の自宅を登記する際は住宅ローンの支払い割合でお互いの持ち分が決められるので、離婚前に住宅ローンの支払い割合を確認しておくと、いざというときに役立ちます。
 

住宅ローンの残債

 
離婚時は住宅ローン残債を把握しておくことも重要です。
 
離婚後もどちらかが物件に暮らす場合、住宅ローンを返済しながら生活することが名義人に可能かをきちんとシミュレーションする必要があります。
 
住宅ローンを折半する場合も総額を把握しておくことは重要です。
 
また、売却を検討している場合は住宅ローン残積と売却物件の価値、この2つの関係によって売却時の対応が大きく異なります。
 
住宅ローン残積と売却物件の価値の関係についてより詳しくご紹介していきましょう。
 
＜アンダーローン＞
 
住宅ローン残高が物件の価値を下回ることをアンダーローンといいます。
 
これは、物件の価値が購入後に上がった、積極的に住宅ローンを返済して残債が少ない、といったケースなどです。
 
アンダーローンの場合、物件を売却すると手元の資金がプラスになるので、離婚時は売却で得た資金で住宅ローンを完済し、残り資金を分配すれば財産分与がスムーズです。
 
アンダーローンの物件に元夫婦どちらかが住み続ける場合は、住み続ける方がもう片方へ資産となる金額の半分を財産分与する流れが一般的となっています。
 
＜オーバーローン＞
 
逆に、住宅ローン残高が物件の価値を上回ることをオーバーローンといいます。
 
オーバーローンの際は物件を売却しても手元の資金はプラスにならず、売却が難しいケースもあるのが特徴です。
 
売却が難しい理由は抵当権の存在。
 
物件購入時に住宅ローンを組む際には抵当権が設定され、住宅ローンの返済が滞った場合、金融機関が物件を強制的に差し押さえることができるようになります。
 
この抵当権は住宅ローンを完済すれば外すことが可能ですが、住宅ローンが残っていて完済する見込みがつかない物件の場合は抵当権が外せず、売却が困難となるのです。
 
離婚の際は住宅ローン残債とともに物件の市場価値も合わせて調査し、アンダーローンであるのか、オーバーローンであるのかも把握しましょう。
 

連帯保証人

 
離婚時は、住宅ローンが残っている物件の連帯保証人の確認も重要です。
 
仮に元夫がマイホームの名義人で、離婚後も元夫が住宅ローンを返済しながらその物件に住み続けるとしましょう。
 
一見、なんの問題もないように思えますが、連帯保証人にパートナーである元妻が設定されていた場合、元夫がローンを返済できなくなると離婚した元妻に返済責任が移り、トラブルとなることがあります。
 
こういったケースに備えて離婚の際は連帯保証人をパートナーから名義人の親族へ変更するなど、金融機関に相談するのがおすすめです。
 

住宅ローンの支払い方法

 
離婚後も元夫婦のどちらかがマイホームに住み続ける場合は、住宅ローンの支払方法も確認しておきましょう。
 
単独名義の場合は住宅ローンを折半するのかしないのか、名義人じゃない人が住み続ける場合のローンはどう支払うかを明確にします。
 
共有名義でペアローンを組んでいた場合は住宅ローンの借り換えをして共同返済を解消するといった検討も必要でしょう。
 
子どもがいて養育費が発生する場合は、住宅ローン負担額に応じて養育費が考慮される場合もあります。

住宅ローンの残債がある住宅で注意すべきこと

 

ここからは住宅ローンの残債があるマイホームについて、離婚の際に特に気をつけたいポイントをピックアップしてお届けします。
 

家を売却するケース

 
まずは住宅ローン残債があるマイホームを売却する際の注意点をご紹介しましょう。
 

＜アンダーローンかオーバーローンか慎重に判断を＞
 
住宅ローン残債があるマイホームを売却する場合は、アンダーローンであるか、オーバーローンであるかを確認することが大変重要です。
 
アンダーローンの場合は売却と財産分与の流れは比較的シンプルですが、オーバーローンの場合は売却までの流れがやや複雑となります。
 
アンダーローンであるか、オーバーローンであるかを確認するためには住宅ローン残債とマイホームや土地の相場を知ることが必要です。
 
物件の相場を調べる際は、不動産会社の物件検索機能を参考に、土地代の相場を調べる際は国土交通省の「土地総合情報システム」を参考に調べてみましょう。
 
地域をよく知る不動産会社へ相談してみるのもおすすめです。
 
＜オーバーローンでも売却したい場合の方法は2つ＞
 
離婚の際は「オーバーローンでも物件を売却したい」というケースもあるでしょう。
 
オーバーローンの物件を売却する方法は2つあります。
 
ひとつは預貯金で不足分を補い住宅ローンを完済する方法です。
 
手元にある程度の資金を準備できる場合は、マイホームの売却額と預貯金で住宅ローンを完済し、抵当権を外して売却することができます。
 
もうひとつは任意売却するという方法です。
 
任意売却とは、金融機関に相談して合意を得たうえで物件を売却する手続きのこと。
 
売却額と住宅ローン残債のマイナス分の差額はローンを組んで返済することができます。
 
任意売却は離婚でどうしてもマイホームを手放したいときにメリットとなる制度ですが、万が一、返済が滞ってしまった場合は信用問題に傷がつくので覚悟しておきましょう。
 
また、任意売却でマイホームの買い手が見つからなかったときは、裁判所を通して強制的に競売にかけられることになるので、心しておくことが大切です。
 
競売では一般的に任意売却よりも低い値段で不動産が売却されます。
 

家を売却せず元夫婦どちらかが住み続けるケース

 
住宅ローンが残っているマイホームを離婚時に売却せず、元夫婦どちらかが住み続ける場合も注意が必要です。
 
特に複雑なのは、住宅ローン債務者である名義人と実際に住む人が別々のケースです。
 
このケースはトラブルが発生しやすく、離婚後に住宅ローン債務者が独断でローンの支払いをやめてしまい、住んでいる人が立ち退きを求められてしまうリスクもあります。
 
「離婚の際に住宅ローンの名義を変更すれば大丈夫」と考える方もいるかもしれませんが、ローン返済中の名義変更は難しいです。
 
対策としては、離婚時に公正証書を作成して住宅ローンの返済を約束しておく、慰謝料というかたちで資金を受け取る約束をする、といった方法などがあります。
 

まとめ

 
離婚時の住宅ローンの対応にはさまざまなパターンがあり、資産の状況や離婚後の暮らし方によってベストは異なります。
 
そのため「どうすることが正解」とは一概にはいえません。
 
しかし、住宅ローンが残っているマイホームは離婚後にトラブルのもとになりやすい傾向があり、売却という選択肢を選ぶ夫婦も少なくないことは覚えておくと良いでしょう。