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2022年04月01日

東大阪市の商業ビル売却・買取

東大阪市の商業ビル買取なら
不動産買取カウンターが高く売れます! ピントクル 一郎

東大阪市の
商業ビル買取なら
不動産買取カウンターに
おまかせください

東大阪市の
商業ビル買取なら
不動産買取カウンターに
おまかせください

東大阪市にも商業ビルは多くありますが、商業ビル買取なら、不動産買取カウンターにお任せください。商業ビルというのはオフィスビル、店舗や飲食店が入っているビル、テナントビルなど、事業用物件を指します。どのような1棟ビルでも買取可能です。もちろん、ボロボロになってしまっているビルなども問題ありません。

東大阪市で商業ビル買取をお考えの方には、不動産買取カウンターが相談窓口となり、選りすぐった買取業者をご紹介します。

東大阪市の商業ビル買取

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東大阪市でどんな商業ビルが買取に向いているのか
投資物件としての
商業ビルのメリット
収益性の高さ

東大阪市で商業ビルを持つことは、大きな利益が見込める土地活用です。アパートやマンションと比べると、約1.5〜2倍の賃料を設定できることから、収益性の高さが魅力といえます。土地面積が120坪以上であれば商業施設に適しています。

長期的な安定収入を得られる

事業用定期借地権方式で土地を事業者に貸す場合ですと、契約期間は30年や50年と長期になるのが一般的です。 また、一度契約を交わすと借主が短期間で撤退する可能性は低くなるため土地活用としてはリスクが低く、土地の所有者は長期的に安定収入を得られます。仮にリースバック方式で土地活用をした場合、一般的な契約期間は15年から20年となります。こちらも長めの契約になるため、期間中は安定した収入を見込めます。

東大阪市でどんな商業ビルが買取に向いているのか
投資物件としての
商業ビルの
デメリットは?
コストがかかる

居住用物件とは異なり、建物が大きくなる分、建築コストはかかります。また、設備などのハード面の充実が必要です。東大阪市内でオフィスとして貸し出すのであれば、OA機器を数多く導入することになるでしょうから、電気容量が必要です。店舗であれば、厨房であったりお客様が使うトイレなども必要ですし、防犯やセキュリティ対策の導入も考えるべきところです。

景気に左右されやすい

商業ビルの運営は景気の影響を受けやすいです。昨今のコロナ禍によって、テナントの退去が増加したり、スペースの縮小、拠点の整理・統合などによる解約が相次いでいます。また、多くの企業でリモートワークが推進されていることにより、オフィス自体を持たない企業も増えました。働き方の見直しが進行していることで、東大阪市の他の地域でもオフィスの需要は減退しています。

空室によるリスクがかかる

商業ビルは、家賃収入が大きいため、退去や空室のリスクが高い不動産です。仮に1室の家賃が30万円とすると、1年間空室のままですと360万円もの損失になります。商業ビルは1室でも空いてしまうと、オーナー様には痛手となります。それに加え、商業ビルの入居付けは一般的な住宅よりも難しく、空室期間が長引くほど、家賃収入が得られない期間が長期化するリスクがあります。それによって、金融機関から借り入れているローンの返済が難しくなり、経営の継続にも影響を及ぼす可能性があります。東大阪市内での需要を把握することが大切でしょう。

修繕費がかかる

商業ビルは東大阪市の居住用物件に比べると修繕費が高額です。定期的なメンテナンスだけでなく、建て替えやリノベーションなど、対策を講じる必要があります。また、古くなると賃料を下げざるを得ず、空室のリスクも高くなり、収益性を圧迫します。

商業ビルの査定について

東大阪市の商業ビルを売却する場合、収益物件扱いになるため、査定で用いられるのは収益還元法です。

収益還元法

不動産から将来的に生み出される収益を、現在の価値に割り引いて不動産価格を計算する方法のことです。不動産価格を算出する方法は複数あるのですが、その中でも不動産の収益性に着目した方法です。収益還元法は、さらに「直接還元法」と「DCF法」という2つの手法に分かれます。

直接還元法

一定期間の純利益から、年間経費を差し引いた金額を還元利回りで割り、収益還元価格を算出する方法。通常は1年間の純利益で計算します。不動産を長期保有する場合に適した方法で、還元利回りの選択が非常に重要です。

直接還元法

DCF法

DCFとはディスカウントキャッシュフローのことで、商業ビルを保有する間に得られる純利益と予測される売却価格を合計し、現在価値で割り戻して算出する方法。特殊性が高いため内容が複雑な一方、直接還元法よりも予測価格の精度が高くなります。

DCF法

商業ビルの査定額は東大阪市の不動産会社により異なります。優秀な業者に適正価格で査定してもらうことが大切です。ビルの査定として次の項目がチェックされます。

立地

駅に近いか、東大阪市の中心部に近いか、周辺の人通りや環境などが評価の対象になります。他の商業施設や医療施設などが揃っていれば、それも高評価に繋がります。

築年数

ビルは鉄筋や鉄骨造が多いので頑丈ですが、築年数が経過するにつれ、大規模修繕の必要性も高まります。そのような場合は、修繕費を考えて査定額から引くことも大きいです。

公的評価

国土交通省が調査・公表している東大阪市の公示地価や東大阪市の路線価もビル査定では参考にされます。

接道や地形

接道や地形状況も査定項目になります。再建築ができるか、更地にした場合に戸建ての分譲地などとして利用できるか、セットバックが必要かなどが査定に影響します。

東大阪市の商業ビルの売却のポイント
商業ビルの売却の
ポイント
1
相場を調べる

東大阪市内の商業ビルの売却は、土地やマンションなど一般的な不動産の売却と比べると事例が少ないですが、まずは、近隣にある同じくらいの規模の商業ビルの価格をチェックしましょう。中古ビルには定価というものがありませんので、相場を調べなければ、妥当な金額の判断がつきません。次のような方法で調べてみましょう。



・ポータルサイトでチェック
東大阪市内のビルの売買データは大々的には公表されませんが、「at home」では売りビルの情報が掲載されており、東大阪市内の近隣相場を確認することができます。

アットホームHPのスクリーンショット

・収益物件専門サイトでチェック
楽待」というサイトは、国内最大の不動産投資サイトです。掲載物件数が多く、一棟ビルの売却相場を調べるのに適しています。

楽待HPのスクリーンショット

・国土交通省「土地総合情報システム」でチェック
こちらは、国土交通省が運営するデータベースで、直近5年間の全国の成約事例を調べることができます。上記2つが売出価格であるのに対して、実際に成約された価格を調べることができます。

土地総合情報システムHPのスクリーンショット

2
レントロールと修繕履歴

レントロールとは、賃貸用の不動産の現況資料です。賃料、賃貸面積、賃貸部分、契約時期、契約期間、敷金等を一覧にまとめたものです。 レントロールは管理会社に依頼すれば作成してもらえることが多いです。また、過去に修繕を行った箇所や時期、金額などがわかるものがあれば、安心感に繋がります。

3
金利が低い時に売却をする

商業ビルは金利が低い時に売ると高く売ることができます。収益物件の計算に用いる利回りは、金利と連動しています。つまり、金利が低い時期は利回りも低くなります。利回りが低ければ収益価格は高く計算されます。

4
空室は埋めておく

東大阪市内の商業ビルの売却時は、空室は全て埋めておくことが大切です。空室があると、その部分の賃料を深く見積もってしまう可能性があります。空室が埋まらない場合は、フリーレントを使って埋めておくことも一つの方法です。

商業ビルの買取は、不動産取引のなかでもプロフェッショナルな知識とスキームが必要とされますが、不動産買取カウンターでは、そのような取引を専門としている東大阪市内の不動産会社を見つけることができます。 ただし、査定額は不動産会社がこれくらいの金額なら売れるだろう、と算出した予想金額です。いろんな不動産会社に査定してもらって高く見積もってくれた業者を選べば良いのですが、高額な不動産取引となりますので、ご自身としての基準をしっかりと持った上で、売却にのぞみましょう。

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不動産買取カウンターなら
東大阪市の不動産会社と
マッチング!

東大阪市の商業ビル買取なら不動産買取カウンターがおすすめです。何故なら、売主様のエージェント(代理人)となり、数多くの買取業者の中から、最も好条件で買取ってくれる業者を探す、マッチングサービスを行うからです。従来のように、同時にたくさんの買取業者から見積もり結果を聞いたり、同じ話を何度もしたり、大切な時間を割いて対応をする必要はありません。

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不動産会社によってもマンションや戸建て、商業ビル、アパートに一棟収益ビル、
資産運用か転売かなど、得意不得意はさまざま。
一般の方にとって、最適な不動産会社を選ぶことは容易ではありません。
そこで、不動産買取カウンターが相談窓口となり、選りすぐった買取業者をご紹介します。
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POINT02

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それらのデータを有効に活用し、より高値追求したマッチングが可能になりました。

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かかる費用は仲介手数料のみ。諸経費をとことん抑えたシステムです。
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1.フォームより物件情報を入力

売却したい不動産情報を入力します。ご利用はすべて無料です。

2.ヒアリング

不動産買取カウンター提携の仲介会社がお電話もしくはメールにて、詳しいご希望や状況についてお伺いいたします。

3.買取業者に一括査定

複数の買取会社が入札競争。査定結果を不動産買取カウンター提携の仲介会社が取りまとめます。

4.一括査定結果を報告・交渉

お客様の情報を元に、条件の合った買取業者を一枚のシートにまとめ、お客様にご提案いたします。査定額、コメントなどから売却交渉を進める買取会社をお選びください。

5.契約前の打合わせ

契約前に細かな条件調整を行います。折り合わない場合には、STEP.03からやり直す事も可能です。

6.売買契約

買取業者との条件交渉がまとまれば売買契約です。

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サイト名 不動産買取カウンター
運営会社 株式会社PINTCULL(ピントクル)
設立 2017年6月27日
住所 〒650-0004 兵庫県神戸市中央区中山手通3丁目10−6
TEL 050-6865-3388
URL https://kaitori.pintcull.jp
事業内容 インターネットメディアの企画・開発

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