マンション売却の流れは？仲介と買取の手続きをわかりやすく解説

 
転勤や新しい家の購入など、さまざま理由からマンションの売却を考える人もいるでしょう。
 
ただ、マンションを売却しようと思っても、「何から始めたら良いのか」、また「どんな方法があるのかわからない」という人もいるはずです。
 
そこで今回は、マンションを売却する方法から売却前に確認しておきたいこと、実際の売却までの流れなどを詳しく紹介します。
 

マンション売却には主に2つの方法がある

マンションの売却の方法には、仲介と買取があります。
 
ここでは、この2つの方法についてそれぞれ解説します。
 

仲介

まずは、マンションの売却における登場人物を紹介します。
 
マンションを売りたい売主、マンションを購入したい買主、そしてその2人を仲介する不動産会社です。
 
不動産仲介者は、いわゆる不動産屋さんのこと。
 
売主は、不動産会社にマンションを売りたいことを相談し、媒介契約を締結します。
 
この契約によって、不動産会社は売主の​​仲介人として買主を探すことができるようになるのです。
 
自社のホームページや各種広告媒体を使って、マンションが売りに出されていることを周知し、買主が見つかったら売主との間に入り契約条件などをまとめてくれます。
 
条件がまとまれば、契約や残金決済、引き渡しなど各種手続きを不動産会社が取りまとめてくれるため、売主にとっても買主にとっても安心して取引が行えるでしょう。
 

買取

2つ目の方法である買取は、売主のマンションを買取業者が購入するといった方法で、仲介のようにマンションが売りに出されていることを周知させる必要がありません。
 

そのため、売主と買取業者との契約がスムーズにいけば、短期間で引き渡しまで進むでしょう。
 

仲介と買取にはどんな違いがある？

次に、仲介と買取にはどのような違いがあるのかを紹介します。
 

販売活動や仲介手数料の違いなど、仲介と買取で違うポイントを見ていきましょう。
 

販売活動

まず、1つ目の違いは販売活動です。
 

仲介の場合、主な買主は個人です。
 

一般的に、買主は自分が住むためのマンションを購入するため、自分が希望する条件に見合う不動産をいくつもチェックして購入を決めます。
 

そのため、売主は買主の目に止まるように販売活動をする必要があります。
 

一方、買取の場合は購入相手が買取業者で、購入の主な目的は再販です。
 

売主がマンションを販売するためには、買取業者を選定して契約を結ぶだけなので、表立った販売活動をする必要がないのが違いとなります。
 

仲介手数料

2つ目の違いは、仲介手数料の有無です。
 

仲介手数料とは、仲介のためにかかる費用のことで、仲介で売却する場合は、売主も買主もこの仲介手数料を不動産会社に支払わなければなりません。
 

仲介では、マンションが売りに出されていることを多くの人に広める必要があるため、新聞の折り込みチラシや不動産検索サイトに掲載するなど、さまざまな広告費用が必要になります。
 

仲介手数料とは、こういった販売活動や契約条件の調整なども行ってくれる不動産会社に対して支払う報酬のことです。
 

一方、買取の場合は、仲介に入る人がいないため、仲介手数料は不要となります。
 

ちなみに、仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が決まっており、以下の通りです。
 

また、仲介手数料は成功報酬のため、マンションの売却が確実に決定するまで支払う必要はありませんので、覚えておきましょう。
 

売却までにかかる期間

3つ目の違いは、売却までにかかる期間です。
 

仲介も買取も、買主が現れることで売却ができるようになりますが、仲介は買主を探すところから始めなければならないため、売却までに時間がかかる傾向にあります。
 

人気物件の売却であれば1ヶ月も経たず、すぐに買主が見つかるケースもありますが、買主が見つかるまでに3ヶ月以上かかるのが一般的です。
 

中には1年以上かかるケースもあるため、仲介で売却を考えている場合は、気長に待つことも大切でしょう。
 

一方買取は、仲介のような販売活動が不要のため、購入してくれる買取業者が見つかれば売却手続きはスムーズに進みます。
 

そのため、比較的売却までの期間は仲介と比べると短いケースが多いようです。
 

マンションの売却前に確認しておくべきこと

 
仲介と買取の違いが理解できたら、次はマンション売却前に確認しておきたいことを見ていきましょう。
 

意外と忘れがちな項目が多く、確認不足によって住宅ローンの残債で困ったり、共有者ともめたりする原因となることも。
 

マンション売却をスムーズに行うために、ぜひチェックしておきましょう。
 

住宅ローンの残債

マンションの購入では多額の費用を必要とします。
 
そのため、現金一括で支払っている人は少なく、住宅ローンを利用している人が一般的でしょう。
 

住宅ローンは多額の金額を長期間かけて返済していくため、30年や35年といった返済期間で設定している人もいます。
 

マンションの住宅ローンを完済した上で売却を検討する人もいますが、中には長期の住宅ローンを残したまま売却を検討する人もいると思います。
 

実は、どちらのケースでもマンションの売却は可能です。
 

しかし、住宅ローンが残ったままマンションの売却をする場合、売却価格が残債と売却時の諸経費の合計を下回ると売却自体ができません。
 そういった場合は、債権者との相談が必要となります。
 （任意売却）
売却を検討するなら、住宅ローンの残債を確認した上で、マンション売却にかかる仲介手数料や登記費用、その他各種費用を考慮して売却希望価格を決めたほうが良いでしょう。
 

共有者の意志

売却予定のマンションの所有者は誰でしょうか？

自分1人であれば問題ありませんが、自分以外に共有者がいる場合、マンションの売却では共有者全員の同意が前提になっているため、共有者の意志確認が必要となります。
 

共有者の中で、1人でも売却を拒否する人が出てくれば売却できなくなるため、注意しましょう。
 

相続のタイミング

高齢の所有者が、相続について考えた上でマンションの売却を行うケースもあります。
 

具体的には、自分が元気なうちにマンションを売却して現金化しておこうというケースや、自分の死後、マンションを相続財産として相続させてから売却するというケースです。
 

前者であれば、あらかじめ売却して現金化するため、相続人が複数いても分割しやすいというメリットがあります。
 

しかし、現金で相続するということは、その金額がそのまま相続財産の評価額になるということ。
 

マンションを不動産のまま相続するよりも、高額な相続税を負担しなければならない可能性があるのです。
 

一方、後者の場合は、マンションを相続人に相続させたあとに売却するため、各種特例制度を活用して税金を抑えられる可能性があります。
 

ただ、相続人が複数いる場合、売却手続きが複雑になったり、売却に反対する相続人がいると売却しにくくなったり、というデメリットがあるでしょう。
 

相続のタイミングでマンションの売却を考えている場合は、人によって状況が異なるため、不動産会社や税理士、弁護士など不動産相続の専門家に相談することをおすすめします。
 

より良いタイミングのアドバイスをもらい、適切な売却時期を見極めてください。
 

売却価格の相場とスケジュール

マンションを売却する際には、売却価格の相場を知る必要があります。
 

相場を知らないと、相場より安く売却してしまう可能性があり、損してしまうことも。
 

事前にマンションの査定をしてもらい、どのくらいの金額で販売するかを決めていきましょう。
 

そして、売却価格の相場がわかったらスケジュールを確認します。
 

先ほど紹介したように、仲介であれば販売活動が必要なため、買主を見つけるまでに時間がかかります。
 

その間、売却予定のマンションに住み続けるのか、または他の家に住むのか、住宅ローンや家賃の支払いは大丈夫なのか、なども考えておかなければなりません。
 

買主が見つかってから精算や引き渡しまでにどのくらいの期間がかかるのかも、確認しておきましょう。
 

マンション売却にかかる諸費用

マンションの売却では、先ほど紹介した仲介手数料の他に、印紙代や登記費用、譲渡所得税、住宅ローンの一括返済手数料、引っ越し代などの諸費用が必要です。
 

印紙代は、不動産売買契約書に貼るために必要で、売却価格によって異なります。
 

売主が負担する登記費用とは、住宅ローンの抵当権を抹消するためのものです。
 

この他に、所有権移転の登記もありますが、こちらは、一般的に売主ではなく買主が負担します。
 

次に、譲渡所得税とは、マンションの売却において、購入したときよりも売却代金が多くなった場合に、売却益に対して課税される税金のことです。
 

購入したときの代金には、取得代金はもちろん諸費用や手数料なども加味できます。
 

譲渡取得税の税率は所有期間によって違い、売却希望価格を決めるときにいくらくらい必要になるのか算出しておくと良いでしょう。
 

住宅ローンの残債がある方で、マンションの売却代金で一括返済する場合には、一括返済手数料が発生します。
 

これについては、住宅ローンを借りている金融機関に確認しておきましょう。
 

紹介したもの以外にも、新しい家に引っ越すための引っ越し費用などの諸費用が必要になることも、覚えておいてください。
 

必要書類

マンションの売買契約では、さまざまな書類が必要になります。
 
たとえば、以下のようなものがあります。
 

• マンションの登記識別情報通知
• 身分証明書
• 印鑑登録証明書
• 実印
• マンションの管理規約
• マンションの管理費や維持費がわかる書類
• 固定資産税評価証明書
• マンションの間取りがわかるもの

共有者がいる場合は、共有者の身分証明書や印鑑証明なども必要になります。
 

また印鑑登録証明書は、発行してから3ヶ月以内のものなど、期間が指定されているものがあるので注意が必要です。
 

不動産会社にどういった書類を準備しておけば良いのか、またいつ頃取得したら良いのかなども合わせて確認しておくと安心ですね。
 

【マンションを売却する流れ】仲介の場合

続いて、気になるマンションを売却する流れを見ていきましょう。
 

まずは、仲介でのマンション売却の流れからです。
 

簡単に流れを紹介すると、情報収集や不動産会社への相談、査定、媒介契約の締結、販売活動、交渉、売買契約、引き渡しといった流れです。
 

ここからは、項目別に詳しく紹介します。
 

情報収集・売却の準備

まず行うことは、住宅ローンの残債はいくらか、おおよその相場はいくらで推移しているのか、マンションの売却に必要な書類は手元にあるのかなど、情報収集や売却の準備です。
 

その結果、残債がたくさんあり、相場を確認しても今売却するのは損が大きいのであれば、マンションの売却は延期した方が良いかもしれません。
 

反対に、売却価格の相場が高騰しており、大きな利益が出る可能性があれば、売却の準備を急いだ方が良いでしょう。
 

このように、情報収集することで売却かこのまま所有かの判断をするきっかけになるため、とても重要な作業といえます。
 

不動産会社に売却の相談

情報収集の結果、売却をすると決めたのであれば、不動産会社に相談しましょう。
 
その際は、いくつか不動産会社を訪ね、自分と担当者との相性を見極める必要があります。
 

不動産会社は、今後さまざまな交渉や契約などを行う、いわばパートナーです。
 
自分が信頼できると思った不動産会社や担当者に依頼しましょう。
 

次に行う査定依頼ですが、査定依頼を不動産会社各社に依頼して、気に入った不動産会社にするという方法もありますので、不動産会社選びと査定依頼は同時に行っても良いかもしれません。
 

査定依頼

査定依頼の方法としては、身近な不動産会社に依頼する方法もあれば、査定一括サイトを活用して複数の不動産会社に査定依頼する方法もあります。
 

査定方法を詳しく説明すると、机上査定と訪問査定があります。
 

机上査定は、さまざまな資料や売却予定のマンション周辺の相場などを考慮して算出する方法。
 

訪問査定は、実際に売却予定のマンションに訪問して、物件の状態や周辺の環境を考慮した上で算出する方法です。
 

後者である訪問査定の方が、実際の物件をしっかり調査しているため、精度の高い査定といえます。
 

この査定によって、自分が考えている以上の金額を提示してもらえる可能性もあれば、希望金額にまったく届かないケースもあるため、この段階でも「本当に売却して良いのか」や「ニーズがあるのか」などの判断ができるでしょう。
 

不動産会社と媒介契約の締結

仲介に入ってもらう不動産会社を決めたら、不動産会社と媒介契約を締結します。
 
媒介契約には3種類あります。
 
どんな契約があるのか見ていきましょう。
 

専任媒介契約

売主が買主を探すこともできて、選んだ不動産会社のみが3ヶ月売買を扱えるという内容の契約です。
 

専属専任媒介契約

売主が買主を探すことはできず、他の不動産会社に依頼ができないという内容の契約をいいます。
 

一般媒介契約

売主が買主を探すことができ、いくつもの不動産会社と契約ができるという内容です。
 

販売活動の開始

媒介契約を締結したのち、不動産会社は買主を探すための販売活動を始めます。
 

自社のホームページや不動産物件検索サイトに物件を掲載したり、新聞広告を利用したりなどしながら、さまざまな方法で買主を探します。
 

これらの販売活動によって物件に興味を持った人が、不動産会社を通じて内覧の希望を出してくるでしょう。
 

内覧とは、実際に売りに出ている物件を見に行って、部屋の様子をチェックすることです。
 

内覧と合わせて、マンションの周辺環境を調べる人もいるでしょう。
 

現在住んでいるマンションに内覧希望者が来る場合は、売主は購入希望者の対応が必要になります。
 

丁寧な説明を心掛け、購入希望者に好感を持ってもらえるように対応しましょう。
 

売却予定のマンションに住んでいない場合は、不動産会社に鍵を渡しておけば、内覧希望者の対応をしてくれます。
 

この販売活動は長期に渡るケースもあるため、今どんな状況になっているのか不安を抱く売主もいるでしょう。
 

不動産会社によっては、どういった販売活動をしているのかを随時、活動状況報告という形で報告してくれるところもあります。
 

この報告をしてくれるかどうかは、契約や不動産会社によって異なりますので、契約前に確認しておくと安心です。
 

購入希望者と売買条件の交渉

売主は少しでも高く、買主は少しでも安く取引したいものです。
 

お互いの思いを汲んで交渉してくれるのが、仲介に入っている不動産会社。
 

たとえば、今使っているエアコンをそのまま置いていくなどの設備の交渉や、その他売買条件の交渉、どんなスケジュールで進めるかなどの調整も行ってくれます。
 

事前に、売主は不動産会社に「〇万円なら売りたい」や「〇月までに売りたい」など細かい希望を伝えておくと、スムーズに交渉が進むでしょう。
 

買主と売買契約の締結

買主と売主の双方が納得したら、売買契約を締結し、いつ決済と引き渡しをするかを決めます。
 

売買契約締結＝引き渡しということではなく、売買契約締結後1~3か月以内に決済や引き渡しが行われるのが一般的な流れです。
 

残金の決済・物件の引き渡し

決済と引き渡しは、売主や買主、不動産会社が金融機関に集まって行い、同じ日に行うことが一般的です。
 

住宅ローンの残債があれば、この日に一括返済の手続きを行い、登記手続き、鍵や書類の引き渡しをします。
 

【マンションを売却する流れ】買取の場合

続いて、買取での売却方法をとった場合の流れを解説します。
 

基本的な流れは仲介の場合と似ています。
 

まず情報収集や売却準備を行い、買取業者に売却の相談、査定依頼、買取業者の選択、売買契約を締結後、残金の決済や引き渡しという流れです。
 

詳しく見ていきましょう。
 

不動産買取の流れを学ぼう！～事前準備から契約後の流れまで～

情報収集・売却準備

仲介と同じく、買取の場合も住宅ローンの残債やマンションの相場、どんな書類を用意しておかなければならないのかなどを確認することから始めます。
 

マンションの売却方法について何も知らない状態だと、買取業者にいわれるまま行動することになり、万一悪徳業者と出会ってしまった際には、気づかないケースもあるでしょう。
 

自分の身を守るためにも、ある程度の知識を持っておく必要があります。
 

売却相談

どの買取業者に依頼するのかを決める前に、さまざまな買取業者に売却相談を行いましょう。
 

信頼できる担当者と安心して取引するためには、親身になって相談にのってくれる良心的な買取業者を見つける必要があります。
 

査定依頼

売却相談と合わせて、売却価格の査定を依頼するのも良いでしょう。
 

当たり前のことですが、買取業者によって買取金額が違います。
 

条件が良く、自分が納得できる金額を提示しているかなどを見て、総合的に判断しましょう。
 

しかし、他の業者と比べてあまりに好条件を出している業者は、少し慎重になった方が良いかもしれません。
 

また、判断を急がせる業者も不安要素となるため、注意してください。
 

買取業者の選択

査定によって提示された買取金額やこれまでの買取実績、実際に買取を利用した人からの口コミ、買取業者の評判などを総合して、買取業者を選びましょう。
 

ホームページがしっかりしており、こまめに更新されているかどうかも判断材料になります。
 

ホームページがない業者は、まだ基盤が整っていないと判断できるからです。
 

売買契約の締結

買取業者を選んだら、各種条件や引き渡しまでの詳しいスケジュールを決め、売買契約を締結します。
 

売買契約を締結する前に、不安なことや気になることは質問して解消しておきましょう。
 

また、残金の決済日や入金日の確認もしておいてください。
 

残金の決済・物件の引き渡し

残金の決済や物件の引き渡しの際には、各種書類の引き渡しがあるため、売主や買取業者、司法書士が立ち会います。
 

買取は仲介と比べて、膨大な量の書類が必要なため、事前の準備がとても大切です。
 

手続きが滞らないように、事前に必要な書類の確認を行い、しっかりと当日に備えましょう。
 

【共通】売却益が出た場合は確定申告が必要

仲介でも買取でも、マンションの売却によって利益が発生した場合は、売却の翌年2月以降に確定申告をしなければなりません。
 

普段、確定申告をしていない人は忘れないように注意してください。
 

また、損失の場合も損失を繰り越す特例が使える可能性があります。
 

税金に関することは、税理士に確認すると良いでしょう。
 

仲介でマンションを売却するメリット・デメリット

 
ここまで、仲介や買取におけるマンション売却の流れについて紹介してきました。
 

ここからは、仲介でマンションを売却するメリットとデメリットについて見ていきます。
 

【仲介のメリット】市場の相場価格で売却できる可能性が高い

仲介であれば、売主の希望価格と相場の状況を総合的に判断した金額を売却価格として提示できます。
 

そのため、当初考えていた金額よりはるかに低い価格を提示されるようなことはほとんどなく、市場の相場価格で売却できる可能性が高いでしょう。
 

【仲介のデメリット】売却まで手間と時間がかかる

仲介では、販売活動をして買主を見つけます。
 

仲介を利用する人のほとんどが個人で、その買主の希望と合致した物件でなければ契約に至らないため、買主と売主の意向がぴったり合うには時間がかかるでしょう。
 

つまり、いつ売却できるかは未定ということ。
 

すぐ売却できる物件もあれば、何年経っても買主が見つからない物件もあります。
 

売却を急いでいなければ、市場の相場価格で売却しやすい仲介が適していますが、すぐに現金が欲しいなどの事情がある場合は、買取の方が適しているかもしれません。
 

買取でマンションを売却するメリット・デメリット

続いて、買取のメリットやデメリットについて考えていきましょう。
 

【買取のメリット】手間と時間をかけず、スムーズに売却できる

買取であれば、販売活動をせずに売却できるため、手間と時間をかけずスムーズに売却することが可能です。
 

通常、販売活動では、売却予定の物件の間取りや階数が記載された広告を出すため、周囲の人に売却予定であることを知られる可能性があります。
 

しかし、買取であればこれらの販売活動をしないため、隣の人など周囲の人に知られずマンションを売却することができるでしょう。
 

【買取のデメリット】仲介に比べて売却価格が低くなる可能性がある

買取の場合、買取業者は購入した物件をリノベーションするなどして付加価値をつけて売却し、利益を得る目的があります。
 

そのため、市場の相場価格で購入していては、再販後利益を得るどころか損する可能性も。
 

このような事情から買取は、仲介に比べて短期間で現金化できる代わりに、仲介よりも売却価格が低くなることが一般的です。
 

また、物件の状態が良くなかったり再販できないと判断したりすると、買取してくれないケースもあります。
 

不動産買取カウンターで最適な買取業者を見つけよう

マンションの売却を検討している人は、ぜひ「不動産買取カウンター」を利用して、買取一括査定をしてみませんか？

仲介手数料完全無料で、売主に最適な買取業者を紹介します。
 

一般的な一括査定のサイトは、さまざまな買取業者から直接売主へ連絡がいき、それぞれの見積りの結果や説明を聞かなければなりません。
 

一方、不動産買取カウンターでは、不動産買取カウンターが売主の代理人となって好条件の買取業者を探し提案します。
 

買取業者を一から探す必要がなく、困ったときには不動産買取カウンターへ相談できるため、窓口が1つでわかりやすいというメリットがあります。
 

また、売却を検討していく中で、「売却をやめよう」と思う場合もあるでしょう。
 

その際も、不動産買取カウンターが買取業者へ連絡するため安心です。
 

この他にも、不動産買取に関するお悩みやテクニックをアドバイスします。
 

ホームページでは、不動産用語集や買取実績なども掲載しているので、マンション売却の情報収集にもおすすめですよ。
 

まとめ

マンションの売却には、仲介と買取という大きな違いがありますが、基本的な流れは似ています。
 

事前の準備と不動産会社選びが重要なポイントになるため、しっかりチェックして信頼できる担当者を選ぶようにしてください。
 

あらかじめマンション売却の流れを知っておけば、いざそのときになった際に慌てず向き合えるため、まずは基本的な知識を学んでおくと良いでしょう。