初めて家を売る人必見！不動産売却の一般的な流れと手続き

 
この記事では、マンションや一軒家など持ち家を売却したいと考えている方へ、不動産売却の一般的な流れや手続きをご紹介していきます。
 

「マイホームの売却を考えているけど、なにをしたらいいか分からない」「支払い途中のローンはどうなるの？」「査定ってなに？」…など、不動産の売却には疑問や不安がつきものです。
 

初めての不動産売却を検討している方は、事前に売却ステップを確認してスムーズに契約できるよう準備しましょう。
 

家を売却したい！その前に確認しておくべきこととは？

まずは、持ち家の売却を検討している段階で、あらかじめ確認しておきたいポイントを解説していきます。
 

住宅ローンの残債を確認

「住宅ローン返済中の持ち家を売却したい」というケースは少なくありません。
 

その場合は住宅ローンの残債、つまりいくら住宅ローンがいくら残っているかを事前に確認しておくことが重要です。
 

持ち家の売却時には、住宅ローンを全額返済して抵当権を抹消します。
 

住宅ローンの返済には売却時に受け取った代金を充てることができますが、受け取った金額だけでは足りない場合もあるでしょう。
 

その際は、不足分を現金で準備して完済します。
 

売却した代金で住宅ローンの返済が可能かどうか、現金が必要になるかどうかを検討、想定しておくために、あらかじめローンの残債を把握しておくことは大切です。
 

物件の相場を確認

持ち家の売却にあたり、物件の相場を確認しておくことも必要です。
 

持ち家をいくらで売り出すかは、周辺の物件の相場や土地代の相場を参考にします。
 

物件の相場は不動産会社の物件検索機能、土地代の相場は国土交通省の「土地総合情報システム」などから調べることが可能です。
 

不動産会社へ相談する前の準備として「〇〇万円以上の金額で売却する」といったように、売却金額の下限の目安をあらかじめ決めておくとよいでしょう。
 

戸建ての場合は土地境界を確定

戸建て住居を売却する際は、土地境界を明確にしておくことも必要です。
 

隣の家の敷地や隣接する土地との境界があいまいな場合は、土地家屋調査士に依頼して境界確定してもらう、または隣の土地の所有者と境界を確認します。
 

いざ売却する際にトラブルのもととならないよう、余裕を持って準備しておくことが大切です。
 

家を売却する際の一般的な流れを紹介！

ここからは、持ち家を売却する際の流れを具体的にご紹介していきます。
 

ぜひ、実際に行動することをイメージしながらご確認ください。
 

不動産会社に売却の相談をする

持ち家を売却すると決めたら、まずは不動産会社に売却の相談をします。
 

不動産会社とひと言でいっても、その数は大変多く、どこに相談したらよいか迷う方も多いでしょう。
 

はじめはあまり絞りすぎず、ネットで査定を簡易チェックできるので、その査定結果などを参考に、複数の不動産会社に相談するのがおすすめです。
 

査定依頼の方法は次の項で解説していきます。
 

不動産会社に実際に訪問したら、社内の雰囲気や担当者の人柄などを確認し、信頼できる会社かどうかを見極めましょう。
 

不動産会社に査定を依頼

査定とは、不動産会社が実際に販売できそうな価格を決めることです。
 

不動産会社に査定を依頼する際、方法は2種類あります。
 

査定の種類2つ
・簡易査定
・訪問査定

それぞれ簡単に解説していきます。
 

＜簡易査定とは＞
簡易査定は基本情報から査定額を概算する方法です。
 

インターネットを介して基本情報を入力するだけで査定結果を得られる不動産会社が数多くあるので、不動産会社を選定する際の参考にすることもできます。
 

また、この方法をする際は一括査定サイトの利用もおすすめです。
 

＜訪問査定とは＞
訪問査定は、実際に担当者に家に来てもらい内覧により査定する方法で、簡易査定よりも正確な金額が分かるのが特徴となっています。
 

流れとしては、簡易査定のあとにある程度不動産会社を絞り、訪問査定を2～３社に依頼するケースが一般的です。
 

査定を終えたら、査定金額を参考に不動産会社の信頼度なども考慮して仲介契約を結ぶ不動産会社を決定します。
 

査定の際は登記簿謄本や固定資産評価証明書、一軒家であれば地積測量図、マンションであれば間取図などを準備しておくとスムーズです。
 

不動産会社と媒介契約を結ぶ

持ち家売却にあたっては、不動産会社と媒介契約を結ぶことがマストとなります。
 

媒介契約には3つの種類があるのでおさえておきましょう。
 

媒介契約3種類

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

それぞれを解説していきます。
 

＜一般媒介契約＞
一般媒介契約は、同時に複数の不動産会社に媒介依頼ができる契約です。
 

契約の有効期間や指定流通機構への登録、業務処理状況の報告などが法律上で義務付けられていません。
 

持ち家が人気エリアの物件であれば、複数の不動産会社と一般媒介契約を結ぶことで競争が起こるので、より高く、早く売却できる可能性が高まるでしょう。
 

また、売主自ら買い手を見つけてくることも可能です。
 

＜専任媒介契約＞
専任媒介契約は、同時に複数の不動産会社に媒介依頼できない契約となっています。
 

指定流通機構であるレインズへの登録や、2週間に1回の仲介状況の報告義務があるのが特徴です。
 

1社契約となり、契約した不動産会社に必ず仲介料が入ることから、販売活動に力を入れてもらいやすいメリットがあります。
 

こちらも、売主みずから買い手を見つけてくることが可能な契約方法です。
 

＜専属専任媒介契約＞
専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同じように同時に複数の不動産会社に媒介依頼できない契約で、指定流通機構のレインズへの登録義務と、1週間に1回の仲介状況の報告義務があります。
 

こちらは、売主が自分で買い手を見つけてくることが不可となっているのがポイントです。
 

買い手を見つけるアテがなく、すべて依頼したいときなどは専属専任媒介契約が適しているでしょう。
 

専任媒介契約、専属専任媒介契約それぞれの契約期間は3カ月以内とされています。
 

販売活動の開始

不動産会社と媒介契約を締結したら、ついに販売活動開始です。
 

売り出し価格を決定し、広告を出し、購入希望者からの問い合わせに応じて物件の内覧や説明が行われます。
 

このとき、売り出す物件にまだ居住中であれば、内覧にあわせて室内を整える、売主自身で内覧者の対応をするといったことも想定されます。
 

手入れが行き届いた物件は第一印象が良くなるので、掃除や整理整頓、生活臭のケアなどは大切です。
 

なお、こういった販売活動の流れは不動産会社主導となるので覚えておきましょう。
 

専任媒介契約、専属専任媒介契約の場合は定期的に不動産会社から販売活動に関しての報告が届くので、売り出し物件に対する問い合わせの状況などを把握することができます。
 

購入希望者と交渉

購入希望者が現れた場合は、不動産会社から連絡がきます。
 

内覧で好印象を持った人や、広告などを介して物件に興味を持った人から値引き交渉や引き渡し時期の交渉をされる場合もあるので、心しておきましょう。
 

値引きに関してはすべてに応じる必要はありませんが、売り手側が購入希望者に歩み寄ることでスムーズに売却が決まるケースもあります。
 

買主と売買契約を締結

購入希望者と価格などの条件で折り合いがつき、不動産会社経由で購入申込書が手元に届いたら、いよいよ売買契約締結です。
 

必要書類の準備、重要事項説明の確認、売買契約の締結（署名押印）、本人確認、手付金の受け取りといった流れとなります。
 

手付金に関しては、物件価格の5～10％が慣例となっているので参考にしてください。
 

残金を受け取り、家を引き渡す

売買契約の締結をしたら、定めた日程で家を引き渡します。
 

売主が買主から残金を受け取り、所有権移転登記や抵当権の抹消手続きを行ってから物件を引き渡すといった流れです。
 

売主の住宅ローンが残っている場合は、このときに返済を行うので覚えておきましょう。
 

また、買主が住宅ローンを組む場合はこのときに実行となります。
 

売主、買主がそれぞれ支払う代金は以下のとおりです。
 

＜売主が支払う代金＞

• 負担する登記費用がある場合はその金額
• 不動産会社への仲介手数料
• 司法書士への報酬金

＜買主が支払う代金＞

• 物件購入費用の残金
• 不動産会社への仲介手数料
• 固定資産税等の清算金
• 登記費用

不動産会社の担当者や金融機関の担当者、司法書士、売主、買主、を交えて決済を終えたら、買主へ物件の鍵を引き渡して完了です。
 

家を売却するにはどれくらいの期間が必要？

持ち家の売却を決めてから売却完了までの流れを把握したところで、実際にどれくらいの期間を見積もっておけばよいのか確認していきましょう。
 

標準的な目安をご紹介します。
 

＜査定依頼から媒介契約＞
・1~2週間が目安

不動産会社に査定依頼を出し、査定結果待って媒介契約を結ぶ不動産会社を選定し、媒介契約を結ぶまでの期間です。
 

＜販売期間＞
・1～6カ月が目安

売り出し活動を開始し、購入希望者の内覧対応をしたり、条件交渉をしたりする期間です。
 

売却する家や時期によって、早く決まるケースもあればその逆もあり、この期間には差がでます。
 

＜売買契約締結から引き渡し＞
・1~3カ月が目安

購入希望者との契約から物件の引き渡しまでの期間です。
 

買主が住宅ローンを組む場合は、その審査や手続きに1カ月ほどかかることを想定しておきましょう。
 

持ち家の売却を決めてから売却完了までは、最低でも2～3カ月、長ければ半年以上かかることもあります。
 

家を売却するために必要な書類

次は、家を売却するために必要な書類や準備物を解説していきましょう。
 

不動産査定の際に必要な書類や、契約の際に必要な書類などを整理してご紹介していきます。
 

＜不動産査定の際に必要な書類等＞

• 登記簿謄本（登記事項証明書）
• 固定資産評価証明書
• 地積測量図面（戸建ての場合）
• 間取図（マンションの場合）
• 管理規約集（マンションの場合）

登記簿謄本や地積測量図は法務局の管轄なので、一般的には仲介会社が法務局へ出向き手配します。
 

＜契約の際に必要な書類等＞

• 売買契約書
• 重要事項説明書
• 契約書収入印紙代
• 本人確認書類
• 手付金領収書
• 印鑑

売買契約締結時には、売買契約書、重要事項説明書のほかに、契約金額に合った収入印紙が必要です。
 

免許証などの本人確認書類や、手付金領収書、印鑑も忘れずに準備しましょう。
 

トラブルを避けるため、契約書に契約解除の方法や契約不履行の対応などがきちんと盛り込まれているか確認します。
 

＜決済と所有権移転登記の際に必要な書類等＞

• 売買代金領収書
• 固定資産税の負担分にかかる領収書
• 住民票
• 実印
• 印鑑証明書
• 所有権移転登記にかかる費用
• 抵当権抹消にかかる費用

所有権移転登記に際しては実印での押印と印鑑証明書が求められます。
 

家を売却するのにかかる費用

持ち家を売却する際は、不動産会社への仲介手数料や、印紙税をはじめとした税金などさまざまな費用が発生するので、確認していきましょう。
 

家を売却するのにかかる費用

• 不動産会社への仲介手数料
• 司法書士への売渡証書作成・抵当権等抹消、住所や氏名の変更にかかる費用
• 売買契約書の収入印紙代
• 譲渡所得税

それぞれを詳しく解説していきます。
 

＜不動産会社への仲介手数料＞
不動産会社へは、販売活動や売主と買主の間の交渉、手続きなどの手数料を支払います。
 

仲介手数料には宅地建物取引業法で上限が定められていて、物件価格税抜き400万円以上の取引では取引金額×3％＋6万円が上限です。
 

税抜き3,000万円の物件の場合は、3,000万円×3％＋6万円＝96万円が上限となります。
 

＜司法書士への報酬金＞
不動産売買では、所有権の移転登記申請にかかる売渡証書作成・抵当権等抹消、住所や氏名の変更を行う際は司法書士への依頼が必要です。
 

ケースに応じて司法書士へ報酬金を支払います。
 

＜売買契約書の収入印紙代＞
売買契約書を締結する際に必要な収入印紙代は、印紙税という国税のひとつです。
 

不動産の売買契約書は課税文書なので、締結の際は収入印紙を貼りつけます。
 

印紙税は契約書の種類や契約書記載の契約金額により異なり、不動産売買契約書の場合は令和4年3月31日まで軽減措置の対象です。
 

例えば、1,000万円を超え5,000万円以下の契約の場合は1万円、5,000万円を超え1億円以下の契約の場合は3万円が税額となります。
 

一般的に売買契約書は2部用意し、収入印紙はそれぞれに必要となるので覚えておきましょう。
 

＜譲渡所得税＞
持ち家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、利益に対して所得税と住民税が発生します。
 

この所得税と住民税を合わせたものが譲渡所得税です。
 

譲渡所得＝売却価格－購入時の価格－諸費用で計算でき、これに税率をかけて譲渡所得税の金額を計算します。
 

持ち家を売却した場合は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の対象です。
 

また、譲渡所得税には所有期間5年以下の「短期譲渡所得」と所有期間5年以上の「長期譲渡所得」があり、所有期間10年超えの長期譲渡所得の場合は6,000万円以下の部分で「マイホームの軽減税率の特例」が適応となります。
 

仲介ではなく買取という方法もある

持ち家を売却する際は、不動産会社に仲介してもらい、買主を探して売却するといった流れをイメージする方が多い傾向にありますが、持ち家の売却には不動産買取という選択肢もあります。
 

不動産会社に仲介してもらう場合は、売却までに数カ月、長くて半年以上の期間がかかり、購入希望者の内覧対応などの手間がネックだ、というケースもあるでしょう。
 

その点、不動産買取の場合は、価格さえ決定すればスピーディに売却できるメリットがあります。
 

急な転勤などで早く売却したい、時間をかけて内覧や手続きの対応をすることが難しい、といった場合は、不動産買取も検討してみてはいかがでしょうか。
 

家の売却を成功させるには不動産会社選びが重要

持ち家の売却には不動産会社と媒介契約をして売却する方法や、買取を行っている不動産会社に売却する方法などがありますが、どちらにおいても信頼できる会社と取引することが最も大切です。
 

不動産会社に媒介してもらう場合は「囲い込み（売主と買主、両社から手数料を得るために同業他社からの紹介や契約を受けつけない行為）」や「売り止め（自社で買主を見つけるまで意図的に販売を停止するといった行為）」のリスクもゼロではありません。
 

また不動産会社によって、マンションの売却が得意であったり、戸建て住宅の売却が得意であったりとカラーも異なりますし、手数料の違いや担当者との相性もあります。
 

持ち家をスムーズな流れで売却できるよう、不動産会社の良し悪しを見極めて行動することが大切です。
 

不動産買取を視野に入れている場合は、買取業者に一括で査定を依頼したり、交渉したりできる専門のサービスもあります。
 

たとえば「不動産買取カウンター」もそのひとつです。
 

売り手側の仲介手数料が無料、複数の買取業者との交渉をひとつの窓口でできる、手続きなどの相談が可能、といったメリットがあります。
 

不動産買取保証付きの売却も可能です。
 

持ち家の買取に興味がある方は「不動産買取カウンター」の利用もご検討ください。
 

「不動産買取カウンターはコチラ」
 

まとめ

持ち家を売却する際の流れは、不動産会社の選定、査定依頼、媒介契約、販売活動開始、売買契約、引き渡し…と盛りだくさんです。
 

いざというときにスムーズに売却できるよう、流れを確認し、準備を進めていきましょう。
 

売却の際は、信頼できる不動産会社に任せることも大切です。
 

不動産買取という選択肢も覚えておくと役立つでしょう。